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CH4 房地产价格评估 陈朝阳 ptzychen@163.com §1 房地产价格评估概述 一、基本概念 （一）、土地 概念：是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。从广义来讲，是指以土壤、沙砾、岩石、矿物、水、空气、生物等为基本物质要素，处于不同地质、地貌、水文、气候状态，而且受到人类活动持续影响的自然—经济综合体。 分类：对房地产来讲，可分为生地、熟地和毛地。 （二）、地产：是指土地及其相关的财产权利。由于许多人把土地上的建筑物等也归属于土地，因而相应的地产一词也常被用于泛指房地产。 （三）、房地产：房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 （四）、不动产：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。 二、房地产的特点 不可移动性（位置的固定性）：该特点决定了房地产价格具有明显的地域性特征 耐用性 异质性（差别性、个别性）：在位置、建筑面积、建筑风格、新旧程度、层次、朝向等存在差别；但不要因此否认房地产的市场可替代性。 高价值性 供给有限性 投资与消费双重性 房地产实体构成的二元性 三、房地产的类型 居住类 商业类 休闲类（穿山车、体育馆等） 公共事业类 工业类 四、房地产的描述方法 位置、四至、形状 面积大小 建筑物层数和高度 建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构 建筑装修、附属设备 建筑物的建成年月、建筑质量、维护保养状况、采光、通风、隔音、隔热等 建筑外观及平面格局 利用现状及规划设计要求 房地产产权状况 土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况等 五、房地产价格评估的理论基础 1、地租理论 ①绝对地租：是指土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的一种地租，由农产品价值超过生产价格的超额利润构成。 ②级差地租：分为级差地租I和级差地租II； 级差地租Ⅰ就是等量资本投在肥沃程度和位置不同的等量土地上产生的超额利润所形成的地租（即超额利润土地分成）。在劣等地上的级差地租I为零。越肥沃、位置越好的土地，级差地租I越高，也即土地的利润分成越多。 所谓级差地租Ⅱ就是由于对同一块土地连续投入等量资本产生的超额利润所形成的地租。 ③垄断地租是级差地租和绝对地租以外的一种特殊的地租形态。它只存在于少量自然条件特别有利的土地上。比如，某一块自然条件特别优越的土地，它能生产出质量特别好的茶叶，而这种土地又及其有限，因而所产茶叶的数量也很少。在这种情况下，这种质量特别好的茶叶，就可以按照垄断价格(它不但大大高于生产价格，而且也大大超过价值)来出卖。这样，茶场经营者便可获得一个超额利润，如果种植的土地是从土地所有者那里租来的，那么，由垄断价格产生的超额利润便会转化为垄断地租，由茶场经营者交给土地所有者。 ④矿山地租：是指租用矿山采矿而向矿山所有者缴纳的地租。 矿山地租也可分为级差地租、绝对地租、垄断地租等几种。这些地租形成的条件、原因及源泉同农业地租具有共性。 ⑤建筑地段地租：是指为建筑各种建筑物而向土地所有者缴纳的地租。 对于建筑地段的地租的形成条件而言，土地的肥沃程度是无所谓的，重要的是土地的地理位置，社会发展和进步也会提高建筑地段地租的。 2、地价理论 地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。 地价的特征： a、地价是地租的资本化土地不完全是劳动的产物，因此，地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。 b、地价是权益价格由于地产不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能移转地产的物质实体本身，而是转移与土地有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同，评估时必须仔细考虑。 c、土地具有增值性由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，土地往往具有自然增值的属性。 d、地价与用途相关 e、地价具有个别性 f、地价具有可比性 六、房地产价格的构成 （一）、土地价格的构成 土地价格是由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合，而表现出来的土地交易货币额； 土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（+或-）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位或位置）价值构成。 （二）、建筑物价格的构成 是指建成后建筑物的价格，不包括土地价格。 新建筑物的价格包括建筑工程费用、设备及安装工程费用、以及其他费用。 旧建筑物的价格等于全新重置价格减去价值损耗。 （三）、房地产的价格P58 七