路线价法20151208资料.ppt

四????路线价法的应用举例 例7-3 某宗地前后两面临街，如下图，求该宗地价格 解法一：该宗地两面临街，总深度为27米，以其中间线AB分前后两部分，临街深度均为13.5米，查临街地深度指数表得其深度指数均为110，该宗地单价计算如下： 1000元×1.10×1/2＋ 600元×1.10×1/2＝880元 路线价1000元 路线价600元 27 m A D B C 四????路线价法的应用举例 解法二：采用“重叠价值估价法”，即首先找出高价街与低价街影响范围的分界点（合致点）CD 高价街影响深度=1000/（1000+600）×27＝17m 低价街影响深度=27-17=10m 宗地单价= 1000元×1.0×17/27＋ 600元×1.2×10/27＝896元 路线价1000元 路线价600元 27 m A D B C 四???路线价法的应用举例 例7-4 两宗街角地如下图所示，求这两宗地的价格 解题：下图中，宗地①②为街角地，临街深度为9米（高价街3000元为正街），查临街地深度指数表得其深度指数为120，令分别加计旁街路线价的二成和一成。 宗地①：3000元×1.20＋2000元×0.2＝4000元 宗地②：3000元×1.20＋2000元×0.1＝3800元 路线价3000元 里地线 里 地 线 路 线 价 2000 元 ① ② 9 m 9 m 思考 1、路线价法的理论依据是什么？ 2、路线价法的特点和适用条件是什么? 3、路线价法中为什么不做交易情况修正和交易日期调整？ 4、如何划分路线价区段？如何设定临街标准深度？ 5、何谓深度百分率表？如何编制？ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第八节 路线价法 掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容 本章内容 一???路线价法的基本原理 二 路线价法的操作步骤与内容 三 ??深度百分率表制作原理 四???路线价法的应用举例 一 路线价法的基本原理 一、路线价估价法的含义 路线估价法（Unit Foot Appraisal Method）,是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到街道的路线价，然后据此路线价，再配和深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 一 路线价法的基本原理 二、路线价估价法的理论依据 路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。 一 路线价法的基本原理 三、路线价估价法的计算公式 计算公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积 修正公式：宗地地价=路线价×深度百分率×宗地面积修正额 一 路线价法的基本原理 四、路线价估价法的适用范围和条件 1.路线价法适用于街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳； 2.路线价法能快速评估土地的价格，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合； 3.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； 4.路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 一 路线价法的基本原理 五、路线价估价法的程序 1.路线价区段的划分 2.标准深度的设定 3.确定路线价 4.制作深度百分率表和其他修正率表 5.计算各地块的价格 二 路线价法的操作步骤与内容 一、划分路线价区段 地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状区段。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为区段分界线。 原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地区为差异较小，所以住宅区的路线段较长，甚至几个街道路线段都相同。 二 路线价法的操作步骤与内容 二、设定标准深度 从理论上讲，标准深度是