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物业管理治理化的理论视角与可接受性 　　摘要：城市住宅小区面临着物业费上调的难题。从物业管理治理化的理论视角探究，有助于解释同质性的制度和社会环境下物业费上调的“成功经验”。通过对上海S社区P住宅小区的个案观察，发现小区物业费上调过程是一种纳入社区治理体系的治理化过程，业主自治被嵌入在基层治理体系中发挥作用，而起主导作用的则是社区正式组织。P住宅小区的“成功经验”表明，物业费上调的核心要件是能否对广大而分散的业主实施有效的同意动员，而同意动员之所以可能，又在于社区正式组织所供给的利益方案、程序安排和日常情感能否提供足够的“可接受性”。 　　DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2017.01.005 　　一、城市住宅小区的物业矛盾与物业费难题 　　随着我国城市化进程的推进，越来越多集中化居住的城市化住宅小区拔地而起，物业管理已成为重要的城市服务行业，关系到千家万户的生活。截至2014年底，全国物业服务企业2014年经营总收入约为3 500亿元，全国物业服务企业约10.5万家；截至2014年底，全国31个省市自治区物业管理面积约为164.5亿平方米，物业管理行业从业人员约为711.2万人。[1]从物业管理的内容而言，城市住宅小区物业管理涉及物业管理公司对住宅小区统一实施的社会化、专业化管理，其具体包括以下几方面的内容：对住宅小区内的房屋建筑及其附属设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮与整治。然而与其他行业相比，物业管理行业又是一种充满矛盾和张力的服务行业。可以说，物业矛盾是城市基层治理的一大痼疾。物业矛盾的主体是业主（或居住人）与物业公司，一般涉及业主（或居住人）和物业公司之间的相互不满意：业主（或居住人）对物业公司提供的物业服务不满意，而物业公司则对业主（或居住人）欠缴物业费和不同意上调物业费而不满意。从目前的相关研究来看，对于城市住宅小区物业矛盾产生根源的分析主要有以下几种观点。 　　（一）产权模糊说 　　产权模糊说认为，物业矛盾的根源在于住宅小区产权的模糊性。比如有学者指出，住宅区存在“物业公共产权、集体产权和私人产权的共存特征”，“使得物业管理服务产品从整体上看具有综合性特征。对完全私有的物业管理服务属私人物品的特性，对物业集体产权和公共产权部分所实施的管理服务具有公共物品的特性。物业管理服务中的私人服务量是有限的，绝大部分是集体服务和公共服务。在物业管理服务中，集体服务和公共服务收费难被验证”。[2] 　　（二）法律缺陷说 　　法律缺陷说认为，现行物业管理的法律规则存在结构性缺陷，集中体现为业委会的地位和行动能力赋权不足。有学者指出，我国业主委员会作为业主大会中的“执行机构”，没有法人资格，不是独立的民事主体，不能独立承担法律责任。[3]无论是2007年10月前的旧《物业管理条例》，还是修改后的新《物业管理条例》，都缺乏对业主委员会权益的规定，使得业主委员会的动力机制设计处于空白。与此同时，《物业管理条例》等法律、法规并没有明确规定房地产开发企业与物业管理企业的权责范围，致使本应由房地产开发企业承担的房屋质量问题归咎于物业管理企业，部分业主并未认清各种管理矛盾的责任主体，常常以房屋质量问题为由拒交物业费。[4] 　　（三）市场失序说 　　市场失序说认为，物业矛盾的根源在于市场发育不完善和市场主体的不当行为。比如有学者注意到业主与物业管理公司产生纠纷的原因，70%是由开发商引起的，特别是业主在使用住房过程中出现房屋质量问题或开发商在售房时的有关承诺在后期不能兑现的状况。[5] 　　（四）行政干预说 　　行政干预说的观点认为，物业矛盾往往是权力的过度介入造成的，比如有学者的研究指出，住宅小区的物业管理中存在“权力过度化”问题，即政府部门行使的权力超出了其对社会所应该承担的相应责任和义务。[6]这种“权力过度化”往往不是解决问题的办法，而是产生问题的根源。 　　（五）公民意识欠缺说 　　这种观点认为，物业矛盾和物业费征收难等问题在于公民意识不强，缺乏缴纳物业费的公共意识。对此，有学者指出，“由于住房制度改革之前我国实行的是福利分房的制度，过去计划经济体制下形成的由国家出钱建房、管房、养房的意识仍然深植在大多数业主及物业使用人脑中，使老百姓已经形成了‘住房靠国家，挣钱自己花’、‘服务维修国家包’的观念，在认识上存在很大的误区”。[7] 　　上述这些观点对物业矛盾和物业费难题的理论分析都有一定的现实依据，从不同角度讨论了产生物业矛盾的根源问题。然而，这些理论性解释几乎关注的都是物业管理中的“失败经验”，由此形成的困境是无法对同质化的制度环境和社会环境中的“成功经验”给予恰当的解释。在现实经验中，即便在同质化的制度环境和社会环境中，物业运作的“失败经验