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影响房地产开发成本因素及控制措施的研究 开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本管理与控制，用科学的方法和合理的管理措施，把每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。本文阐述了房地产开发的成本构成，成本控制与管理的原则以及在各个阶段成本控制的方法，强调只有把好每个阶段的造价控制，节约成本、降低能耗，才能促进房地产事业又快又好的发展。 摘要 1 引言 1 一、房地产开发成本要点分析 2 （一）房地产开发成本控制与管理的原则 2 1.全面控制原则 2 2.管理层重视原则 2 3.经济原则 2 （二）投资决策阶段的成本管理 2 （三）立项阶段的造价控制措施 3 （四）基建阶段的造价控制措施 3 二、房地产开发在各个阶段的成本控制 4 （一）决策阶段 4 1. 重视可行性研究 4 2. 从造价管理的角度讲 4 3. 对工程造价影响较大的因素 4 （二）设计阶段 5 1.实行方案设计、工程设计的招投标制度 5 2.加强技术沟通、实行限额设计 5 3.加强设计出图前的审核工作 5 （三）招标阶段 5 1.招标文件与合同的编制 5 2.施工单位的选择与合同签订 5 3.施工组织设计的审定 6 4.图纸会审 6 三、成本控制的有效措施 6 （一）前期调研 6 1.认真做好市场调查研究工作 7 2.合理确定建设标准 7 3.认真编制投资估算 7 （二）设计阶段 7 （三）施工阶段 8 1.工程监理制实施与管理 8 2.严格审核承包商的索赔要求 8 3.搞好材料设备的加工订货 8 （四）竣工结算阶段 8 结论 9 概述 随着房地产业的逐步成熟，地产界的竞争不断加剧，地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。有效的成本管理和控制，已经成为提升企业竞争力的重要来源。 房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中，许许多多的老百姓还在穷其一生来买一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房价。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意义。 一、房地产开发成本要点分析 （一）房地产开发成本控制与管理的原则 1.全面控制原则 全面控制是指全员和全过程相统一的控制。成本费用控制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每一职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。 2.管理层重视原则 企业的领导层对企业成本费用控制的重视程度，直接影响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须积极做好模范带头作用。 3.经济原则 成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最小、服务质量最大化为目标。 成本管理是一个动态的过程。由于建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使工程投资的确定与控制变得更为复杂，所以开发商的成本管理是对项目建设全过程的管理，包括决策阶段、设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段，以及竣工结算阶段的成本管理，相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算等造价。这些造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系。因此只有依靠科学的估算方法和合理的管理措施，把建设工程每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，才能使投资控制目标能够实现，取得较好投资效益和社会效益。下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。 （二）投资决策阶段的成本管理 成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。房地产业经过几年的高速发