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旭辉圆石滩策略报告
Part1. 市场 · 分析
1. 宏观别墅市场、2. 板块别墅市场、3. 项目竞品分析
Part2. 执行 · 策略
1. 项目解读、2. 客户分析、3. 前期难点与解决之道
Part3. 整合 · 推广
1. 线上造势、2. 线下拓客、3. O2O联动、4. 易居资源整合
报告结构
Part.1
市场分析
宏观别墅市场
普通住宅与别墅历年成交量
11年新政后,普通住宅与别墅成交双双下滑,别墅下滑更显著
全市商品住宅与别墅年度供应面积占比情况
全市商品住宅与别墅年度成交面积占比情况
08年后别墅供应占比稳定在17%-19%
新政后别墅占比逐渐下滑,至14-15%
全市别墅市场
别墅市场主体依然在外郊环,10年后郊环外别墅市场活跃度增加
各环线别墅年度供应面积占比情况
各环线别墅年度成交面积占比情况
(本数据按年份统计)
数据来源cric截止到2012年7月
别墅供应主体依然在外郊环;10年后郊环外供应增加,由13-14%增加至25%-30%;
别墅成交主体依然在外郊环;10年后郊环外成交占比增加了一倍,由13-15%增加到24-25%;
全市别墅市场
别墅成交主力区域集中在南汇航头、周康,松江新桥,及宝山罗店顾村
2012年各区域别墅供求
南汇各版块别墅量价
松江各版块别墅量价
宝山各版块别墅量价
成交较好项目:
航头的长泰东郊、南郊中华园,
周康的御沁园
成交较好项目:
新桥的沿海丽水馨庭、
九亭的中大九里德苑
成交较好项目:
罗店的琥珀郡园、顾村的保利叶语
数据来源cric截止到2012年7月
全市别墅市场
独栋别墅——随着中央多次强调“限墅令”,及新政的影响下,低密度的独栋供应占比下滑一半;
联排别墅——上海低密度住宅产品成交主体,占比70%以上,;
双拼别墅——因供应结构因素,成交量一直极低,但12年供应成交占比均增加;
产品类型
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
供应套数
占比
供应套数
占比
供应套数
占比
供应套数
占比
供应套数
占比
独栋别墅
2485
29%
2163
21%
1341
16%
1852
23%
514
11%
联排别墅
6091
71%
7994
78%
6932
83%
6112
76%
2661
59%
双拼别墅
24
0%
60
1%
31
0%
52
1%
1310
29%
合计
8600
10217
8304
8016
4485
产品类型
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
成交套数
占比
成交套数
占比
成交套数
占比
成交套数
占比
成交套数
占比
独栋别墅
1486
27%
2919
22%
1517
20%
810
18%
403
12%
联排别墅
4064
73%
10070
77%
6057
79%
3662
81%
2442
71%
双拼别墅
9
0%
45
0%
62
1%
40
1%
574
17%
合计
5559
13034
7636
4512
3419
独栋供应市场萎缩,成为稀缺产品;联排成为成交主体,竞争厮杀激烈
单位:套 数据来源:CRIC 统计时间截止至2012.6.30
全市别墅市场
各总价段独栋成交套数统计
独栋中400-800万为成交主体,经济型小独栋更为稀缺,受市场热捧
总价段
08年
09年
10年
11年
12年
套数
占比
套数
占比
套数
占比
套数
占比
套数
占比
200以下
35
2.5%
10
0.4%
9
0.6%
0
0.0%
0
0.0%
200-400
214
15.1%
313
11.1%
58
3.9%
7
0.9%
20
4.4%
400-600
311
21.9%
856
30.3%
190
12.7%
106
13.3%
54
12.0%
600-800
207
14.6%
426
15.1%
171
11.4%
118
14.8%
46
10.2%
800-1000
183
12.9%
305
10.8%
161
10.7%
83
10.4%
85
18.9%
1000-1200
121
8.5%
210
7.4%
174
11.6%
71
8.9%
46
10.2%
1200-1400
66
4.7%
164
5.8%
135
9.0%
74
9.3%
45
10.0%
1400-1600
42
3.0%
92
3.3%
74
4.9%
65
8.1%
42
9.3%
1600-1800
35
2.5%
68
2.4%
52
3.5%
43
5.4%
13
2.9%
1800-2000
36
2.5%
60
2.1%
67
4.5%
2
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