扬州市农村集体建设用地流转研究.pdf

经济篇 205 扬州市农村集体建设用地流转研究 姚苏华 (扬州市国土资源局，扬州225009) 关键词：集体建设用地流转问题对策 农村集体建设用地是建设用地的非常重要的组成部分。《土地管理法》规定，兴办乡镇企业和村民 建设住宅，或者乡(镇)村公共事业建设，经依法批准可以使用农民集体所有的土地。根据这一规定，农 村集体建设用地可以由农村集体经济组织及其成员或者农村集体经济组织兴办的乡镇企业使用。由 于对乡镇企业性质界定的模糊性，有的地方较好地利用这一政策，如深圳市宝安区集体建设用地的总 量已达到建设用地总量85．5％，东莞市石碣镇的lO平方公里的建成区中，集体建设用地占2／3。苏州 已有一半以上的集体建设用地进入市场流转，涉及土地面积超过10万亩…，在地方经济发展中发挥了 重要的作用。在国家实行宏观调控的大环境下，农用地转用审批受到限制，集约用地的要求进一步提 高，如何盘活、用好农村集体建设用地，已成为增加存量建设用地供应、优化用地环境的重要措施。 为了解全市集体建设用地的现状、流转的途径以及存在的问题，我们对6个乡镇集体建设用地流 转情况进行了调研。这次调研的目的，主要是了解目前集体土地使用者的性质、土地流转的主要形式、 用地规模、农民集体经济组织及其成员从土地流转中获取收益的情况、当地政府主要的管理措施以及 流转过程中出现的新情况、新举措。因此，我们设计了《集体建设用地流转情况调查表》以及问答式的 《集体建设用地流转调查的主要内容》，对六个乡镇145宗用地的情况进行了调查、分析。 1 基本情况 农村集体建设用地除去公共设施、宅基地外，主要是乡镇或集体企业用地。乡镇、集体企业在1996 年前后改制，原来使用的集体建设用地一部分补办土地征用手续，支付土地补偿、农业人口安置到位后 转为国有土地，一部分企业因自身经济原因或者用地不符合城镇建设规划，无法办理土地征用手续，在 与村组协商后，签订土地租赁协议或一次性买断房屋和土地使用权，支付土地使用成本，继续保留集体 建设用地性质。招商引资、发展工业、民营企业等使用集体土地，可以盘活的存量建设用地中，这是可 以考虑的主要对象。因此，这次调查选择了六个乡镇，分别是扬州经济开发区施桥镇、八里镇、维扬区 城北乡、两湖镇、宝应县小官庄镇、邗江区瓜洲镇，以乡(镇)为单位，范围为该乡镇使用集体建设用的企 业及公益事业用地，以工商企业使用的集体土地为主。在调查过程中收集了145宗用地者的有关情 况。 1．1 村民小组是集体建设用地流转的主体。村委会对直接收益具有重要支配权 调查资料中注明了最初流转主体的有130宗，村委会、村民小组及其他让出集体建设用地土地使 用主体每年获得的土地流转收益合计为216．4万元，平均流转建设用地每亩地每年获取的净收入约为 1872元。以村民小组为最初的流转主体的有103宗，占流转宗数的79％，取得的收益为100．4万元，占 总收益的46．4％；以村委会为最初流转主体的有27宗，占流转宗数的21％，取得的收益为108．2万元， 占土地流转总收益的50％；其他流转主体获得的收益为7．8万元，占3．6％。从分析的情况来看，虽然 以村民小组的名义流转的土地宗数占多数，但在土地流转收益的分配上，村委会占有相对较大的支配 权，特别是一些土地面积较大、收益较大的宗地流转，村委会在决定土地流转的受让者、土地收益的额 度及支配上发挥着主导性作用。 206 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 1．2从用地量来看。单宗地面积较小 145宗用地总面积为1156亩，单宗用地面积从0．8亩至115亩，平均每宗地的面积仅为8亩，面积 在30亩以上的仅有6宗。用地规模在lO亩以下的宗地数量达117宗，占宗地总数的80％以上。 1．3从用地者的性质来看，集体企业占大多数 被集体企业使用的集体建设用地有46宗，占宗地数总量的32％，民营企业使用的有90宗，占宗地 数的62％、个人使用的为9宗，占6％。 1．4从流转的形式来看，主要是以出租方式进行流转 所了解的128宗用地采用出租方式取得集体建设用地使用权的为122宗，占94％，采用转让、人股 方式取得建设用地使用权的各有l宗，均占1％，采用联营方式的为2宗，占2％，另有2宗采用其他方