房地产工程常见问题及龙湖式破解重点.ppt

一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--8.地库-车位使用不便 第3类问题：业主使用不便。设计及划线满足规范，但业主实际使用不便，特别需考虑唐宁ONE业主实际多为较宽大的高档车。（图示两个车位11月18日在现场实地试验，确实无法顺畅停车）已投诉3户。个案报事沟通解决。 3-039：已投诉。业主车为保姆车，车身长，且车位前有墙体，且正好在车道转弯处，当天试验无法顺利停车。 2-403：已投诉。车位临近车库出口，车道宽度较窄，当天试验确实无法顺利停车。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--8. 地库-车位划线与规范不符 部分车位改完布线后满足车位规范要求 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--8.地库-顶板结构找坡做法 案例描述：为保证覆土深度满足管网施工，地库顶板局部采用结构找坡，但仅在建筑平面图中表示结构找坡，建筑、结构图中均未体现相应位置的节点做法。 提示：在建筑找坡厚度影响覆土深度及管网施工时可根据管网坡向设计结构找坡，但结构找坡在建筑及结构图纸中必须有相应节点做法进行明确。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--8.车库-建筑及结构蒙图 案例描述：负一层建筑平面范围与结构平面范围不统一。 提示：负一层车库及裙房外轮廓线范围建筑与结构图蒙图检查，审图时应重点关注。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--9.市政配套-室外污水系统 案例描述： 原设计排水生化处理设备设置无运输通道。严重影响设备吊装及后期维护。调整方案：取消此生化池及化粪池（与下游处理设备合并）及200米接入市政DN300污水管网，新增60米DN300污水管网，其中35米为超过3米深管网（在道路施工前完成此段施工） 。此方案可极大节约造价（一套生化处理设备价格约70万）、缩短施工工期及减少后期物业维护范围。 提示：总平排水设备设置（特别是别墅区）需要考虑成本、施工工期、维护等多种因素，不能只关注是否满足功能需要。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--9.市政配套-雨污水管道设置 案例描述： 室外雨污水管道因覆土层仅为1.2米，导致管道设计时候的标高均为理论标高，未考虑实际的管道施工工艺及管道的壁厚与井座高度等，导致雨污水主管道存在交叉无法施工现象。 提示： 对于室外总体部分，特别是重力流管道的标高需要严格核对并满足施工要求。当建筑提供的覆土高度不能满足的情况下，需要求建筑、结构满足其他专业的设计要求。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--10.精装修-入户门调整 案例描述： 该项目入户门原设计为4.4米高深色木饰面、夹空钢化车边实木复合玻璃门，自重大且安装方式为铰链连接。后期优化处理，门基层以方钢为龙骨，以地弹簧替代设计铰链，进而解决自重、变形等问题。 提示：图纸所设计的入户门等构件，需考虑其自重及安装实操性。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--10.精装修——安装位置不合理 案例描述：A户型，每层端头4户，原设计的厨房冰箱位置，摆放冰箱后，最里侧一扇地柜门将无法开启；并且，由于冰箱厚度的原因，造成局促感。 提示：图纸审查阶段应充分考虑家具、家电的位置摆放关系，避免出现，家具之间“打架”等不便于使用的情况，特别是精装，业主后期改动条件有限。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-平台踏步 案例描述： 该项目入户平台踏步设计时未考虑后期园林铺装的面层厚度，导致铺装完成后铺装面高出踏步两侧翻边面，后期翻边处二次抬高。 提示： 非水泥地面交付区域，在建筑设计图纸会审时应考虑后期铺装厚度，并根据铺装厚度进行结构降板等。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-停车位间设置植草带 案例描述： 该项目停车位前期设计时为增加景观效果，在停车位中间设计有植草带，后期投入使用后经常被车辆碾压，未能达到预期效果，重新进行整改，将该部分植草带取消。 提示： 景观设计前期方案除考虑景观效果之外，还需考虑实际使用是否便利，尤其是在人流车流较为集中的区域，功能的重要性应排在第一位，以避免此类不必要的返工。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观——疏散通道与私家花园之间的关系 案例描述：车库的消防疏散通道通往私家花园。 提示：属于公共性质的消防通道不能通过私家花园，避免破环私家花园的完整性及业主的私密性。 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-地库排烟口 案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过 消防验收 。 景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突 一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解--11.园林景观-地库排烟口 案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过 消防验收 此处景观楼梯拆除，更换为钢楼梯