改进版房地产法[文字].doc

房地产法 一、课程描述： 本课程的目标是有两个： 一是训练同学们的判例和文献的阅读能力、法律分析和推理能力，从而培养法律人的法律思维； 二是通过对这些判例和文献背后的体制问题的讨论和考虑，培养政治家和思想家的政治视野和思考问题的能力。为此，本课程将选择有代表性的判例和议题、著作作为研读的主要内容，通过对这些资料的细致研读和文献的大量阅读，掌握以下四种基本能力： 1、研读判例的能力和阅读大量文献的能力 2、讨论发言的技巧和法律辩论的基本能力； 3、法律解释和法律推理的基本能力； 4、把各种社会和政治问题转化为法律问题进行思考和分析的能力，理解法律乃“政治的艺术”。 二、授课方法： A、个人阅读 B、课堂讨论 C、课堂讲授：授课教师重点从理念上讲解现有制度存在的合理性，弊端，法律解释和法律推理的技巧及其背后的政治体制问题，推进学生对问题的更加深层次的理解。 对授课教师的要求： 应当要有自己闪烁的法学思想激荡、扎实的法学理论传授、熟悉的法律制度介评、精湛的法律规则分析以及恰当的法律案例求解 三、课程安排：每周二的上午1-2节课3202课程共分为5个专题。 1、每个专题的“案件精读”部分，采取分组讨论。授课教师在后一节课组织全体讨论。 2、每一讲中“问题讨论”和“问题深化”的课程内容都采取全班统一上课。 实践困惑 案例素材：1.重庆博士园2.小产权房（北京通州宋庄画家村案 ） 2006年10月以来，13位在宋庄以低价购买宅基地房的艺术家被村民告上法庭，村民要求以原价讨回宅基地房。李玉兰夫妇是被告艺术家之一，他们于2002年7月1日花了45000元，从宋庄当地村民手里购买了一处闲置宅基地房。2007年7月，通州法院判决：李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋。而根据法院评估结果，卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。5个月后，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。 第一章 中国土地法律制度探讨 1、如何评价我国现行的土地公有制？　　 2、土地所有权研究的范畴？3、如何构建中国的土地法律制度？4、小产权房问题 土地法律制度的构建 1、土地自物权（1）国家土地所有权 （2）集体土地所有权 2、土地用益物权 （1）土地使用权 （2）土地租赁权 （3）土地空间权 （4）土地抵押权 （5）地役权 农村土地改革思路 可归纳为四种： 1.取消集体土地所有权，实行农村土地私有化 2.取消集体土地所有权，实行土地国有化 3.保留集体土地所有权，实行农村土地使用制度的改革。 4.实行土地的国家、集体、个人三元所有制 5.实行土地双轨所有制_“土地国有基础上的个人占有制” 农村土地私有化代表人物：茅于轼 ，秦晖，钟伟，周其仁 ，杨小凯，胡星斗等 理由： 1.使农民获得最充分最坚实的权利。 2.对国家来说，地价上升，土地交易增加，地方财政收入增加，也使地方财政，地方基础设施，地价之间的反馈制度化 3.市场经济的实质就是通过市场来实现生产要素的自由配置，各个要素所有权的私有化是其实现自由支配的前提条件，基础地位的土地更不在话下。 4.今天实施条件已经具备。 质疑：1.面临意识形态的追问和宪法的限制，无法行通。 2.从制度激励作用看，不完全取决于经营者是否有士地所有权．而主要取决于制度的安排 3.违背土地资源属性，将导致公共性土地资源产品的不充分，有悖于土地利用效益最大化。 4.土地私人所有会衍生资源世代垄断的问题。 5. 混淆了土地产权和所有权。 6.认为私有化才有利于产权明晰和农民土地权利保护的观点有片面性 取消集体土地所有权，实行土地国有化的代表：沈守愚，李世平，刘俊 理由： 1.实行土地国有化不存在政治障碍 2.土地的资源属性和财产属性决定了公平和效率价值的统一，而只有国有化才能实现之，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调控；可以避免土地集中难的问题，有利于农业生产的规模经营 ，不仅可以实现效率目标，而且通过制度设计还能实现土地上的公平价值。 3.实行国有制后，通过设计使用权来调动农民合理利用土地的积极性 质疑： 1.不具有可行性，成本过重，难以实行。 来自两笔成本：收购资金。纵观各国的土地国有化无谓乎两种方式：（1）国家公权干预，强制性的无偿剥夺。会使国家和农民的关系恶化，极大地挫伤农民的生产积极性，这