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王志纲:“末日狂欢”—我看地产二十年！2014-12-09?王志纲工作室编者按：值此地产行业山雨欲来、不知道何去何从的当头，已多年隐身圈外不谈地产的王志纲应邀现身清华大学深圳研究院的一个论坛，发表了题为《新常态，新玩法——我看地产二十年》的演讲。公信力就是号召力，闻讯赶来的企业家几乎挤爆了会场，300个座位的讲堂，连阶梯、过道都坐满了听众。由于一票难求，仍有近百名听众进不了场。这些对地产冬天充满疑惑、对春天满怀期待的地产企业家，急切地想听老王谈一谈地产商的战略转型之道。老王三分之一的时间讲前20年亲身经历的中国地产历史，三分之一的时间讲今天地产界面临的困惑和选择，最后三分之一的时间讲对地产未来的探索和思考。上篇:地产20年，那些年/那些人/那些事风起深圳☉1999年工作室员工水帘洞集体合影94年我离开体制后，我配合后来成为中国首富的杨国强，用了三年的时间，将中国最大的烂尾楼盘碧桂园起死回生。这个案例在中国引起比较大的震动。深圳市有关部门就跑到广州来找我，希望我来深圳做报告。今天深圳很多已经100亿以上的老板，当时都坐在台下，其中就有一个现在地产的领袖人物，下来以后他就跟我交流，还提出疑惑：房地产在未来真有这么大的发展空间吗？也许这次谈话对他后来砍掉其他的枝蔓，专注做房地产起到了一定的作用。其实，从那次深圳演讲的盛况来说，大家来听的不仅仅是讲案例，更是在房地产发展迷茫期来找方向、找趋势。碧桂园的春天☉1994年王志纲与碧桂园老板杨国强合影我早年一直在说知识怎么改变产业，知识的价值怎么让大家认同。94年给我了一个机会，就是碧桂园。我看完碧桂园之后，我给杨国强提了三个建议：?第一，你目前讲的都是成本、建设等，这个固然重要，但还是包工头的层面；?第二，碧桂园现在的问题，不是开发问题，而是大的经济气候，三年之内经济调整是完成不了的；?第三，碧桂园要利用别人都在犹豫观望这个机会，集中精力来做好产品、配套和服务。在当时环境下，碧桂园反而会像是冬天里的梅花一样，“万花凋谢我独开”，可能会获得非常可观的市场。杨国强听懂了，我们开始了两年多的合作。当年碧桂园从“地头蛇变成过江龙”的原因是把握了一种超前的生活方式，对这个生活方式有一个引导，即从教育这个刚需入手，完善配套和服务，营造声势吸引关注和期待，然后才是卖房子。这是碧桂园起步的核心策略。大盘时代的华南板块☉2001年星河湾建设情况汇报会5年之后的99年，广州出现了一个华南板块。99年广州要重新规划，把番禺要拉入广州。很多老板都意识到番禺是机会，都想进来，但又看不明白。后来星河湾的老板黄文仔就找到我。回顾星河湾的启动，当时有三个判断，对我们今天怎么把握趋势很有价值。?第一个是对当时地产郊区化品质化趋势的判断；?第二个是对城市发展方向往番禺走的判断；?第三个是对老板黄文仔的志气和实力的判断。这就是我们常说的因时、因地、因人。这三个判断把握准了，黄老板就敢于全力投入，不计成本地打造中国第一郊区型品质地产，并成为这个领域的标杆。“园区大王”是怎么练成的？☉2001年河北廊坊项目考察地盘这是十三年前的一张老照片，主人公叫王文学，做餐饮出身，当时刚开始从事地产，做得不太顺当，所以特意来深圳找我，要与工作室合作。但现在，他的企业华夏幸福基业已经做到园区地产全国第一，全年销售目标500 亿，上半年已经完成了242亿。2001年下半年，我们合作以后，建议王文学放弃住宅做园区。我当时跟他讲，如果要做地产，你现在这个身家没法在第一线拼搏，只能在边缘挣扎求生；但做园区，你就是中国的园区运营商，可能做到第一。我们给出的模式是：第一做园区开发和招商；第二要求政府给他相应的指标作为房地产配套开发；第三把地产和产业整合起来，做产业新城。我们为他分析了北京产业转移的趋势，提出先做“金蛋计划”——吸引大北京产业与人口向他的根据地廊坊聚集，然后做“七星伴月”——围绕首都的产业外移做七个产业新城的战略构想。这个战略指导了华厦幸福基业十年的发展。所以，这个中国最大的园区地产的崛起，充分说明做大事首先要有大格局，从区域格局的角度分析、判断，找到自己的定位以后，制定有效可行的商业模式，最后铺垫脚石，才能一步步走向成功。这样一个量变到质变的成长过程，没有宏观长远的战略眼光不行，没有认真的战略执行同样不行。龙湖的故事☉2003年工作室考察龙湖项目龙湖地产就不用多解释了，吴亚军前几年还当上了女首富，过去十年我们一直保持着很好的合作，其中最重要的是三次。一是98年为龙湖做了企业发展战略，重点是怎样打造百年老店的问题，以及当年她起步的龙湖花园的开发营销策略；第二次是2004年为龙湖的区域扩张提供战略咨询；第三次是2006年为龙湖地产进入休闲度假领域制订了“山海湖”战略。三次合作的背景，都是与中国城市发展与消费置业增长趋势结合的战略策划。沿着这些房地