20141006买房人及开发商听成通宝博士说.doc

成通宝博士多年来一直以独特的视角谈房地产开发的机电系统和绿色建筑认证的问题 从机电系统的设计、招标、施工、调试、验收、绿色建筑的定位、战略、战术等各方面 指出现有的问题和错误的决策以引起开发商的重视 从9月22日开始将用约30篇左右的博文 站在买房人和开发商的两个角度来说一说这方面的思考 希望对看博文者有启发 先看几个图片 1.济南万达广场买房人退房--原因：物业运行费用过高 2.重庆龙湖时代天街遭业主围攻--原因：房价过高、投资商铺出租不掉、虚假广告 3.北京西单大悦城冬季商场三层以上温度过高--客人怨声载道 作为开发商 如果看到上述文字和下边图片时你们在想什么呢 是不是应该反思一下我们开发时的决策失误战术战略出了问题呢 作为买房人你看到上述文字和下边图片时你们在想什么呢 是不是应该反思一下我们在买房时到底是上当了销售人员的各种技巧呢 还是我们的专业知识不够所导致呢 如果买房人和卖房人均觉得应有所反思 那么就应该好好的看看我的连续博文 相信一定会对大家有启发 继前文 开发商今后再也不要挖空心思的去学习去掌握各种卖房技巧 而应该挖空心思的想一下我们的房子到底应该怎么建设 例如咱们开发一个写字楼 我们至少应该多思考一下夏季把空调温度设为25度 冬季设为20度 这是远远不够的 我们还要想一下 春季和秋季应设定为多少呢 买房人今后再也不要相信卖房人的各种口头表达的项目是多么多么好 而应该是把所有的项目真实资料均拿到 以这些资料来判定到底是否好 例如你买一个5A级办公室 你不能只听销售人员说这里是中央空调和集中采暖 你应该看一下你的资料（这也是未来合同的附件）中是否写了 春季和秋季温度为多少 因为未来你在这里是春夏秋冬都要办公的 是的 的确是这样 实际上你应该关心的 除了温度之外 还有多个参数 例如 相对湿度 这个参数反映的房间空气在一定温度下 其中的水分是多少 有的项目的销售人员告诉你 咱们的项目是夏季中央空调冬季集中采暖 你听到这个后 你就认为大楼很好了 可你知道冬季加湿是怎么做的吗 能保证你的办公室冬季湿度多少呢 否则 就象现在的多个高级写字楼冬季很干燥 办公人员甚至得再买加湿器放在办公室里 你说这样的大楼 你当初的购买成本 和现在的空调采暖费是不是应该给你调整呢 确实是这样的 因为如果你一开始不清楚 你只听销售人员说夏季是中央空调冬季是集中采暖 实际上你可能关心的只是温度 如果你是在一个5A的写字楼里办公 但冬季你还得买加湿器 这至少说明了这个办公楼空气有问题 或没有达到国家相关标准 你是等到买了加湿器之后才去找物业打官司呢 还是在买之前就应在合同写清楚、说清楚 这样更安全呢 的确值得买房人和开发商均深思 有的买房人经常会被开发商所说的恒温恒湿所迷惑 而开发商自己有时对恒温恒湿也不是很清楚 例如开发商的销售人员 总会说到项目是恒温的全年维持20-27度 实际上这是错误的概念 为什么呢 假定你的办公室冬季的温度别说是27度就说是25度 你可能就热得受不了了 但如果你的买房合同中写的恒温是20-27度 实际上你也是无法投诉的 或打赢官司的 因此买房人和开发商均要清楚恒温是指什么 同样 恒湿也是一样 例如销售人员说项目全年湿度为30%-70% 那么冬季如果室内相对湿度只有30%时 你是会感到干燥的 我们一旦买了项目后 如果是自己居住或办公用 我们更应该关心到底开发商说的恒温指的是什么 我们希望的房间里的温度应该是怎样的 同样 相对湿度也是这样 我们在前文中谈到了 例如在北京 你希望你买的办公室 温度在11月到明年3月不能低于20度 但也不能高于21度 这才叫这个时间段的恒温 相对湿度在这个时间不能低于35% 但也不能高于45% 上边举例的是北京的冬季 这是在常规意义上的说的需要采暖的时间 但这有一个前提 就是房间为什么要供暖 当你明白 房间供暖是由于墙、窗等围护结构向外传热 冬季供应房间的室外新风需要加热 作为买房人 你是不是就应多想一下 如果房间没有对外的窗、墙等围护结构呢 例如你的办公楼层里用玻璃隔出了一个会议室 此时是不是给这个房间仅需要加热的就是室外空气呢 那么在这种情况下 就有可能不需要供暖（因为你的房间还有电脑、灯光、还有你本人也在发热） 是的 很多情况下都不需要供暖 如果你不查一下开发商的系统和图纸 你就会面临冬季你的房间的实在热得受不了风险 在这种情况下 你的房间那点加湿量 是远远不够 即 你不但感受的是热 而且感受到的是干燥 是的 的确如此 下边图片中显示的西单大悦城三层以上冬季过热 至少上述分析是一个原因 当然或许还有其他原因 我们在后续博文中继续为各位说一说 你的办公室冬季太热 也至少是上述分析的一个原因 现在更深层的问题是 冬季你的办公室太热 你很难受 但你的采暖费却几乎是每年都在上升 你觉得这合理吗 一方