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城市小区管理存在的问题及对策分析 　　摘 要 本文对目前城市小区管理中存在的问题和原因进行了深入分析，并尝试提出可行性对策，以期对加强城市小区管理、深化基层社会治理提供有益借鉴。 　　关键词 城市小区 管理 问题及对策 　　中图分类号：F299.233.3 文献标识码：A 　　党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调，要改进社会治理方式，坚持系统治理、依法治理、综合治理、源头治理。城市小区管理是基层社会治理中的关键环节，对城市小区管理中存在的问题和对策进行分析，是进一步深化平安建设，强化基层、夯实基础的重要举措。 　　1目前城市小区管理存在的问题 　　（1）业主方面存在主人翁意识不强、权利义务不对等、自身行为不规范等问题。其原因为： 主人翁意识不强，现在生活节奏快，社会发展以自我为中心，人与人之间缺少关爱与信任，邻居间较为冷漠，有“事不关己高高挂起”的心理，不愿参与社区生活和管理。 权利义务不对等，部分业主单方面强调享有的权利，总是对物业服务企业提出更高要求，但不愿履行自己应尽的义务。 自身行为不规范，部分业主存在拖欠物业费、违规搭建、违规停车、私自占用绿地种菜、不文明养犬、破坏小区环境等违规行为，有的业主看到其他业主存在违规行为不仅不制止反而进行效仿，形成了不良的风气。 　　（2）物业服务企业方面存在自身定位不准、经营状况不好、管理手段缺乏等问题。其原因为： 自身定位不准，物业服务企业习惯上以管理者自居，并没有将自身经营的理念放在优化服务上，对安保、绿化、保洁等服务不到位，没有认识到只有提供优质的服务才能取得业主的信任和配合，进而使企业自身取得良好的经济效益。 经营状况不好，部分物业服务企业收费比例偏低，个别业主长期不交物业费，物业服务企业勉强维持运转，甚至入不敷出亏损严重，没有充足的资金来扩大运营规模、提升服务水平。 管理手段缺乏，对小区内存在的违规搭建、违规停车、私自占用绿地种菜、开棋牌室、不文明养犬等违规行为，没有采取强有力的手段进行约束和管理，导致很多业主进行效仿，问题越发严重。 　　（3）业主与物业服务企业之间存在对立情绪严重、沟通渠道不畅、陷入恶性循环等问题。表现在： 对立情绪严重，业主与物业服务企业在思想上没有意识到彼此之间是相互依存的关系，反而存在严重的对立情绪，在日常接触中有误会和矛盾。 沟通渠道不畅，业主与物业服务企业之间没有一个公开、公正的第三方沟通平台，业主不了解物业服务企业的具体服务内容、服务费用和运营难处，物业服务企业不了解业主的想法和日常生活中的服务需求。 陷入恶性循环，业主和物业服务企业间往往将小的纠纷演变成大的矛盾，业主以拖欠物业费的方式对抗物业服务企业，物业服务企业以降低服务标准来降低成本，双方陷入恶性循环。 　　2目前城市小区管理存在问题的原因 　　（1）缺乏有效的沟通协调平台。目前缺少一个能够将业主、物业服务企业、社区、业主委员会、相关政府职能部门都纳进来的沟通协调平台，各方能够在这一平台上平等、及时地表达诉求。缺乏一个联席对话机制，由一方牵头协调，各方心平气和地平等对话。 　　（2）社区服务协调作用发挥不充分。社区行政化严重，没有足够精力为社区居民提供周到的服务，没有积极参与到组织建立业主委员会和其日常运作中，没能切实发挥社区居委会引导居民自治和协调业主与物业服务企业的作用。 　　（3）业主委员会作用发挥不明显。业主委员会是业主自治的主要形式，业主委员会成立的难度较大，部分小区没有成立业主委员会，已经成立业主委员会的也往往流于形式，缺少自我管理的能力和手段，未能切实发挥业主委员会的自治作用。 　　（4）小区业主个人素质参差不齐。由于业主文化水平、工作行业、生活习惯等各不相同，有些素质较低的业主不服从物业管理，故意破坏小区公共环境与秩序，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，甚至还刻意阻挠，给小区管理带来很大的难度。 　　（5）物业服务企业市场化程度不高。房管部门对物业服务企业审核不严，基本由开发商指定，缺乏市场竞争，进入不规范，导致规模小、资质等级低的企业进入市场，没形成规模化经营。物业服务企业服务意识差，缺乏市场竞争力，提供的服务项目有限，从业人员素质普遍偏低，缺少对员工的培训和严格的制度管理。 　　（6）缺乏有效监管手段和长效管理机制。部分职能部门缺位，缺乏对小区治理的监管，城管、安监、工商等职能部门对小区内出现违规行为的执法范围和监管责任不明确，未形成长效管理机制，同时群众难以对物业服务企业形成有效监督。 　　3加强城市小区物业管理的几点建议 　　（1）搭建沟通协调平台，畅通各方沟通渠道。将业主、物业服务企业、社区、业主委员会、相关政府职能部门纳入到沟通协调平台，建立联席会议制度，形成常态化对话机制，