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二手房房源的收集 １、网上找2、以顾客变为业主（顾客买到房后，问他老房子要不要帮手出售/出租）3、新员工采盘4、购买一手的资料回来5、派人到大中介去做内线，定期报回来公司6、出租业主经常沟通，告诉他现在出售的市场的好处，叫他放盘出售7、顾客或旧业主介绍新业主过来一、 避免流单　　 1. 避免私下交易　　 每一步做好证据保留（房东委托单，客户看房单），尽量少让房东客户交流，交易完成前绝对禁止双方互留联系方式，带看时注意双方都是开车的情况，房东住家的最好当着客户面让房东也在带看单上签字，双方见面谈判时做好面谈笔录，并要求双方签字确认。　　 2. 避免中介跳单　　 尽量了解拥有信息的中介公司，控制不严的信息不做差价，出现跳单苗头时可以适当让中介费保证成交，与房东加强沟通加深感情，教育房东应对其他中介，保留相关证据并暗示双方跳单的后果　　 3. 避免其他状况　　 尽量做好前期准备工作避免我们工作失误导致暴单，帮客户计算好资金周转，签合同前尽量与房东签订委托，签合同前尽量让客户签订购买意向书再见房东。签合同时尽量避免双方与外界接触（最好选择手机信号屏蔽区）　　 　　 二、 确认房产属性　　 1. 抵押　　 了解贷款行（支行）、贷款年限、已还期数、尚欠余款、有无逾期，能否自行结清，提交申请周期、结清时间、注销抵押时间；　　 若不能自己结清的能否由买方首付款还清，需做公证委托中介方完成还贷，并收齐个人证件、资料　　 垫资结按的签订垫资协议并公证委托于中介方代为结按　　 2. 所有人　　 所涉及人员全部夫妻双方到场，或委托公证于一人　　 3. 公产　　 企业根据性质出具相关材料（另见公产买卖资料清单）　　 4. 离婚的　　 了解是婚前产或婚后产，是否有纠纷，有无财产分割协议。　　 依照离婚协议，确属一方所有的可单方出场，需缴纳20％个税。　　 婚内产带有按揭的，需要提前结清银行按揭，再做财产分割公证 　　 5. 出售人与产权人不一致　　 必须有委托公证　　 　　 三、 确认交易方式、程序　　 1. 产权房过户方式　　 全部要求先做查档，绿色通道收费1000块，资金建议从公司过帐，否则公司不承担任何资金风险。签合同及过户都要求夫妻双方到场。买方贷款买房的要求夫妻双方到场。　　 买方一次性付款的，递件前乙方支付首付款于丙方，递件完成后丙方转交甲方，取件前乙方将购房尾款支付于丙方代管，（丙方收取未收完的中介费），取件完成后留1万交房尾款转交甲方，交割房屋交接尾款。　　 买方贷款的，乙方提交资料备审，签订贷款合同，递件，银行审查并通知取件，（收齐全额中介费），取件，新产权证抵押到银行，放款　　 2. 合同房更名交易　　 首先确认能否更名，确认买方只能一次性付款　　 流程：乙方打首付款到丙方，注销甲方在房管局备案，丙方转款给甲方，乙方打购房尾款到丙方，开发商签新合同重新备案，丙方转款给甲方　　 3. 合同房公证交易　　 适用于半年内下产权的合同房，确认买方一次性付款　　 需办理甲方委托乙方领取产权证并完成过户交易的公证，同时办理合同地址与产权证地址为同一套房屋的公证　　 　　 四、 确认费用　　 1. 离婚的20％个税　　 见本文第二条第4款，20％*指导价*面积，建议加在房价里　　 2. 关于抵押的还款　　 见本文第二条第1款，注意提前还款有无违约金　　 3. 维修基金　　 合同房没结房的肯定没交，产权房最好查档确认，或要求房东提供票据　　 4. 有无营业税　　 通过查档确认。特别注意5年外大面积房差额营业税是否能避掉　　 5. 新增税种　　 非普通住宅的土地增值税，参照当前政策　　 6. 合同房的更名费用、面积补差、契税、维修基金　　 已缴费用保留票据复印件，注意实际面积与最终产权面积有差异的情况，要求查看开发商的面积确认书并留复印件，更名费视情况定　　 　　 五、 交割　　 1. 装修房带家具的确认一起出售的家具电　　 以抄列的清单为准，或在合同中注明　　 2. .户口迁出　　 房东户口在交易房屋的要求限期迁出，并写进合同，同时移交相关业主权利　　 3. 物业前期费用的结清　　 打购房尾款时保留一部分交房款，交接完毕后再付清　　 4. 确认自住房迁出时间　　 5. 出租房租赁关系转移　　 出售方、购买方、租赁方在情况说明书上签字确认，或另签租赁协议　　 6. 国土证的转换　　 已办证的在房管局领取相关文件后到区国土局换取新国土证，未办理的确认可办理后，将新业主身份证复印件、新产权证复印件提交开发商指定处，等待开发商一并办理　　 　　 六、 资料准备　　 1. 私产　　 身份证、户口本、婚姻证明（单身证明