万科雅世合金公寓户型研究_37p_专题研究报告讲述.ppt

边户单南向面宽1T4 金隅·万科城是万科唯一采用过边户单南向面宽1T4的项目， 可以找北京公司收集该户型的市场反馈、售价等信息，进行进一步深入比较。 边户单南向面宽1T4 其它应用边户单南向面宽1T4的项目，基本都集中在北京。 边户单南向面宽1T4 边户单南向面宽1T4 边户单南向面宽1T4 三分离卫生间 关于三分离卫生间，远洋在06年7月，刚出7090政策的时候就研发了三分离的90.3， 远洋也是在北京、天津最早做90.3产品的， 但三分离卫生间在远洋的项目从未实际使用， 因为当时有个抵制日货的时代背景。 三分离在北方的接受程度不好说， 去年上海区域把兰田一号升级版中的三分离也改掉了。 要做三分离的话，结合9层1T2的90.3应更合适， TS的90.3也可以放进一个不带浴缸的三分离， 但雅世那个1.4米长的浴缸对于小太阳家庭还挺有价值的， 小孩都挺喜欢在浴缸里玩水的， 不过TS的格局真是没地方再放浴缸了。 SI 体系 SI体系确实是发展方向，但它反过来也会制约户型的格局。 比如雅世的卫生间都紧邻公共管井布置，否则的话就真要大面积做架空地板了； 雅世厨房和洗衣机的排水立管在生活阳台，因为拉到公共管井去的代价太大了。 雅世合金公寓户型研究 户型比较：与 TS - 1T2 - 90.3 比较 套内使用面积 （不含阳台） 套型阳台面积 （开敞阳台半面积） 套内建筑面积 本层分摊后建筑面积 标准层得房率 标准层建筑面积 TS - 1T2 - 90.3 65.07 1.20 75.31 88.02 85.56% 176.04 雅世1T4 - 边户 63.18 3.08 77.49 86.85 89.22% 353.64 雅世1T4 - 中户 68.40 1.22 80.27 89.97 基本面积数据 户型比较：与 TS - 1T2 - 90.3 比较 标准层得房率 核心筒建筑面积 核心筒分摊面积 外半墙建筑面积 外半墙分摊面积 TS - 1T2 - 90.3 85.56% 20.31 10.15 5.79 2.90 雅世1T4 - 边户 89.22% 27.94 6.86 10.20 2.50 雅世1T4 - 中户 7.11 2.60 公摊面积分析 户型比较：与 TS - 1T2 - 90.3 比较 标准层得房率 核心筒建筑面积 核心筒分摊面积 外半墙建筑面积 外半墙分摊面积 TS - 1T2 - 90.3 85.56% 20.31 10.15 5.79 2.90 雅世1T4 - 边户 89.22% 27.94 6.86↓ 10.20 2.50↓ 雅世1T4 - 中户 7.11↓ 2.60↓ 雅世户型因为由四户来分摊核心筒，因此在核心筒上的公摊明显减少； TS户型由于北侧厨房的开槽，外半墙面积也较雅世户型要大； 雅世1T4的重要意义在于，由于比1T2户型提高了3.66%得房率， 因此，有可能在严格控制90m2的前提下，在90.3中做出三分离卫生间和生活阳台。 户型比较：与 TS - 1T2 - 90.3 比较 走道面积 隐含走道面积 TS - 1T2 - 90.3 2.49 4.75 雅世1T4 - 边户 7.10↑ 4.50 雅世1T4 - 中户 5.40↑ 7.48↑ 但同时，1T4本身的格局又决定了其走道面积、隐含走道面积要远大于1T2，这又降低了实际使用效率； 尤其边户客厅，可摆放家具的面积很小。 套内交通面积分析 户型比较：与 TS - 1T2 - 90.3 比较 套内使用面积 （不含阳台） 套型阳台面积 （开敞阳台半面积） 套内建筑面积 套内管井面积 套内墙体面积 TS - 1T2 - 90.3 65.07 1.20 75.31 0.38 8.66 雅世1T4 - 边户 63.18 3.08 77.49 0.11↓ 11.12 雅世1T4 - 中户 68.40 1.22 80.27 0.13↓ 10.52 雅世户型厨房、卫生间排风直排室外，未设置风道； 卫生间排水立管设于公共管井内，只有厨房、生活阳台排水立管设于户内；从而减小了套内管井面积。 卫生间排气 燃气灶 厨房排气 卫生间下水 户型比较：与 TS - 1T2 - 90.3 比较 套内使用面积 （不含阳台） 套型阳台面积 （开敞阳台半面积） 套内建筑面积 套内管井面积 套内墙体面积 TS - 1T2 - 90.3 65.07 1.20 75.31 0.38 8.66 雅世1T4 - 边户 63.18 3.08 77.49 0.11 11.12↑ 雅世1T4 - 中户 68.40 1.22 80.27 0.13 10.52↑ 雅世户型的三分离卫生间增加了隔墙数量， 并且大量嵌墙推拉门的使用，增加了墙体厚度， 因此套内墙体面积较传统户型增加较多。 户型比较：与 TS