南京富力城营销策略20111109讲解.pptx

南京富力城营销策略报告 思源经纪·南京 2011.11 说在前面 区域热度低、认可度差的前提下 精装公寓如何完成短期内的强势蓄客 本次报告需解决的两大核心问题 市场惨淡、时间紧迫的前提下 精装公寓如何完成在首次开盘的热销 富力城项目需达到的目标 以下， 将根据核心目标和核心问题 给出分析及解决方案 目 录 区域认知 项目认知 认知富力城 区域认知 区位概况 区域规划 区域现状 区域认知小结 长三角 南京 长三角最具影响力的城市之一 南京 区位概况 南京 城东 麒麟门科技园 区位概况 本案位于南京城东板块，距新街口直线距离仅10公里； 项目北侧光华东路正式通车后，5分钟连接光华路，10分钟到达月牙湖，25分钟可达新街口； 宗地景观资源丰富，西临运粮河，东临青龙山、龙王山，北眺紫金山。 区位概况 城东作为南京“东贵西富”之中的东贵一直因其自然资源的优越、历史人文的积淀和配套发展的成熟为南京人所钟爱。 近几年，城东一直处在无新项目可推的局面。 而本案，处于城东待发展区域，也是未来重点打造的区域。 ?汤山国际温泉城规划为：以特色温泉和江南山水为基础，以轻松健康的新时代生活为主题，以与时俱进的悠久文化为皈依。形成以温泉沐浴、健康养生、休闲娱乐、生态观景、历史人文为主要特色的功能完善、形态丰富的高档温泉主题旅游休闲新城 麒麟科技创新园规划为：功能复合的现代化生态科技创新城区。低碳高效的科技城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城。目标是建成全国科技研发、成果转化、创新型经济建设的先导区和示范区、世界知名的低碳生态科技城 南京液晶谷规划为：按照“依托龙头、系列开发、集群发展、高端培育”的总体原则，以数条高世代液晶面板项目为牵引，加快引进一批国际国内领先的研发机构，将液晶谷建成全球领先的液晶显示产业基地 三大规划助力大城东版块高速发展 区域规划-大城东 区域规划—定位与目标 功能复合的现代化生态科技创新城区 低碳高效的科技城——南京创新发展的示范区 环境优美的生态城——南京都市区重要的生态廊道 和谐便捷的宜居城——南京中心城东部现代化新城区 建成全国科技研发、成果转化、创新型经济建设的先导区和示范区、世界知名的低碳生态科技城 功能定位 发展目标 区域规划—战略 生态优先——生态廊道内保护与发展的平衡 文化复兴——延续历史、打造特色 科技引领——建设一批高品质科技“社区” 交通引导——解决快速出行 功能混合——“商住研”组团发展 发展条件 区位条件优越 交通联系便捷 山水环境优美 历史资源丰富 发展战略 区域规划—布局 根据地区发展现状及发展条件的差异，规划南京市麒麟科技创新园形成“一心、一轴、四片”的总体布局结构 一心：即利用500米宽的生态主廊道，建设生态保护、娱乐休闲、公共服务融为一体，科技与人和谐共生的中心区； 一轴：即绿色生态发展轴。围绕中央公园提供金融保险、法律咨询、技术支持、会议展示等综合服务； 四片：即集研发、商业、居住、旅游功能于一体的研发核心片区；集低碳、绿色、生态、人文于一体的麒麟居住综合片区；集商业、汽车文化、大型超市于一体的研发物流综合片区；集宕口修复、创意产业、特色居住于一体的生态研发片区 功能划分 所占比例 占地（公顷） 居住 21.42% 1300 公共设施 25.24% 1532 绿地 26.88% 1631 非城市建设用地 26.24% 1592 本案 区域规划—交通 对外交通 京沪高速铁路、宁杭城际铁路和仙西联络线即将建成通车； 道路交通 规划形成“三横三纵”的高速快速路网系统。 “三横”是指沪宁高速公路、宁杭公路和宁杭高速公路； “三纵”是指绕城公路、东麒路和绕越公路。其中，绕城公路将实施城市快速化改造。 轨道交通 地铁8号、17号线经过本地块，并在项目西北侧麒麟工业园站两线交汇，距项目距离较近的共有三个地铁站（规划中），根据南京地铁建设规划，力争2014年8号线开工建设，17号线属于中长期规划，目前尚未明晰。 地铁2号线 地铁8号线 地铁17号线 新街口方向 仙林副城方向 东山商圈方向 区域现状 用地现状破碎，呈现典型的城郊结合部特征 麒麟地区分属于四个不同的行政区，整体协调不足，建设各自为政。由于缺乏统一的行政管理和统一建设，用地形态散乱，用地功能复杂，形成了一个个破碎的组团板块； 大交通对用地割裂严重 宁杭公路贯穿麒麟老镇，东麒路、京沪高铁、绕城公路位于片区中部，将片区从南至北分割，尤其东麒路从麒麟工业园区穿过，破坏了整个园区的形态的完整性。 交通设施不足、缺乏可达性 公交系统尚不完善，尽管该地区拥有极便利的外部交通网，但快速路互通不足导致地区内部被凌乱切割，降低了地区的整体开发潜力。现状内部道路路网不成体系，尤其缺乏横向道路。公共设施缺乏，公交线路不