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南京二手房交易流程全攻略二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。一、二手房交易基本流程：1.查询房源、发布房源：2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份4.办理贷款手续：买方准备贷款资料、卖方准备房产证明买方资料：身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件卖方资料：卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件若卖方有未成年人，需承诺公证书若需提前还贷：借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同产权证及土地证?5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.6.办理土地证过户：买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。7.户口迁出、房屋交验，费用结清：水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表 2、交易服务费：???房改房：100元?????存量房：3元/平方米3、产权登记费：???房改房：40元??????存量房：80元4、配图费：????20元5、共有权证工本费：???10元/本?三、银行按揭贷款：如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折，商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时还款）可能无法审核通过！买卖双方提供的贷款资料：1.二手房买卖契约原件1份；2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ；5.收入证明原件1份 ；6.土地证复印件1份 ；7.卖方身份证复印件1份；8.卖方原产权证复印件1份；9.买方如是外地户口需提供暂住证.10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.四、交房的主要内容①内部设施②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）2、核查房屋的内部设施3、清算物业费、水、电、煤气等欠费4、物业处资料更新及水过户5、电过户6、煤气过户7、有线电视过户8、电话、宽带过户（需卖方陪同）9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》五、交易时间表1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）6、房主收到银行贷款同时交付房屋。（注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)二手房买卖九种典型纠纷 提前了解免麻烦纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷 下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。 纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷 上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。 纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷 上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。 纠纷四：要求返还定金引起的纠纷 按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。 纠纷五：因中介行为引起的纠纷 如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中