“全民旅游+体验经济”新常态下旅游地产四大盈利模式MicrosoftOfficeWord文档.docx

“全民旅游+体验经济”新常态下——旅游地产四大盈利模式旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值，其中旅游经营与地产销售是基础的核心盈利环节。近年不断涌现的大型区域开发商，品牌的无形价值，资本的运作以及土地价值提升，成为资产增值更加迅猛的新途径，并为基础盈利环节带来正向促动。曾经屡试不爽的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动/被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作，扎扎实实“筑巢”，以市场效益“引凤”，谋求可持续的，更长远切实的资本收益。 1.华侨城模式：先驱者的转型之路 作为近20年来中国旅游地产投资运营成功的先驱者，华侨城以人工造景的主题公园为旅游吸引核心，带动区域新城开发，2014年整体游客量已超3000万人次，拥有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。 从华侨城近5年的财务报表看，无论是旅游运营，还是地产销售收益，其毛利率都相当可观，并保持着平稳发展的势头。旅游与地产两大板块在集团整体利润构成中也是平分秋色，分别占44%和56%。 但是对比近年在旅游项目财务表现上更为突出的宋城、华强文化等企业，华侨城在旅游板块的利润率仍存在一定的差距；地产方面，目前的毛利率相比传统地产企业万科、招商等仍有一定优势，但早期的“飞地”型开发及优惠的土地政策已不复存在，华侨城地产的周转率已从2009年的1.1下降至2013年的0.33，存在很大的去化压力，且地产占总资产的比重过高，超过50%。 因此，华侨城也在积极寻求突破与转型，由“旅游+地产”的双线程盈利，转向“旅游+地产+文化服务”的多线程共赢，并逐渐由重资产向轻资产转型，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型，成立了华侨城演艺公司、华侨城文化科技公司、麦鲁小城、哈克儿童职业体验馆等，其传媒演艺公司已形成23台剧，演职人员达到2600多人，文化科技公司在半年时间内实现净利润1087.63万元。虽然华侨城的转型之路还面临各细分市场成功者的竞争，未来是否可以持续盈利还有待市场检验，但这种转型轻资产转型和运营输出已然成为趋势。 2. 旅游运营+资本运作模式 这一模式的核心特征是，旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由旅游为引擎带动周边土地成为投资热点，盘整做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。 以乌镇为例，中青旅进驻后，总投资10亿，对东栅进行改造，并对西栅进行了产权式整体开发，整个乌镇景区2013年游客量达到569.1万人次，其中西栅景区接待257.13万人，2014年总接待量超过620万人次，人均消费150-250元/天，显有项目可以将高门票、高消费、高游客量集于一身。从中青旅各项业务的毛利率横向对比看，乌镇近5年始终保持着80%以上毛利率，并且远高于旅行社、会展等传统旅游业务，且高于酒店、房地产等高回报率业态。 对比整个乌镇的收入构成和西栅景区的收入构成，乌镇整体以门票收入为主要收入，占比达到46%，而西栅的酒店和餐饮类商业地产运营收入则占到景区总收入的61%。2009年IDG资本入股乌镇，助推了中青旅于2010年在香港成功上市，待IDG于去年卖出其股份时成功实现8.4倍的收益。 丰富时尚的驻场活动使乌镇不仅成为大众游客的聚集地，更赢得了专业客群的青睐。戏剧节、世界互联网大会，小资客、商务客、精英人士…这些高消费力人群将使乌镇获得更好的市场表现，更强势带动了乌镇周边土地的价值，绿城与雅达国际合作的乌镇雅园，已经把养老地产做得风声水起，去年7月一期开盘的500套产品全部售罄，部分程度上应归因于乌镇西栅的成功铺垫。 其他此类模式代表，如宋城，以景区门票为主要收入，门票收入中又以演艺收入占到87%，号称亚洲演艺第一股，并不断进行品牌输出，千古情系列已经在三亚、丽江、九寨等知名景区开业。珠海长隆海洋王国则以人均消费超千元的门槛，开业不足一年即接待800万人次的业绩傲视群雄，在刚刚结束的春节小长假，接待人次达到了逼近承载量的65万人次，酒店的入驻率达到90%。简言之，在中产和核心家庭旅游消费盛行的当下，在恰当的区位，有竞争力、有诚意、精致度高的旅游项目是不用担心市场需求的。 3.产权出售+商业运营模式 借助景区或城市的区位优势，以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的，从而形成旅游吸引力，成为休闲度假目的地，如旅游带动的新型城镇化示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林，也将分时度假地产做得有声有色。 以莫干山为例，借助优质自然资源以及地处