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第一大道投资分析手册 SOHO中国有限公司 2002-09-17 目录 第一部分：第一大道投资收益分析 第二部分：第一大道投资风险分析 第三部分：第一大道良好的退出机制 第一部分：第一大道投资收益分析 买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较： 投资手段 回报率 风险 优点 缺点 银行存款 1-2% 无 保本，流动性好 低回报 国债 [3-4%] 很小 一般 和银行区别不大 股票 5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息） 股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值 股价有上涨空间，流通性好 风险大，对公司和股票真实价值很难判断 房地产 10%（假定不作按揭），如按揭则更高 房价可能波动，有时可能租不出去 回报率高，银行 按揭支持，价格 风险比股票小 流通性不如股票 结论： 在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。 标准情况下第一大道写字楼投资收益测算 表一 项目 计算 单价 ￥16000 面积 300平米 总价 ￥4800000 按揭比例 60% 贷款总额 ￥2880000 年利率 5.58％ 月息：0.47％ 贷款期（月） 120 CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费） $26 月租金 ￥215 年租金 ￥2580 假设空置及其他费用（0%） / 净租金 ￥2580 扣税（营业及附加税5.5％） ￥142 税后租金 ￥2438 租金回报率 15.2% 投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0 年份 2002 2003 2004 2005 2006 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 ￥-4800000 租金 / / ￥731498 ￥731498 ￥731498 卖房收入 / / / / ￥4800000 净现金流 ￥-4800000 / ￥731498 ￥731498 ￥5531498 内部收益率 (IRR) 10.8% 总现金回报 (不考虑时间成本) ￥6994494 回报率1 9.9% 回报率2 11.4% 投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0 年份 2002 2003 2004 2005 2006 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 ￥-4800000 按揭款 ￥2880000 首付款 ￥－1920000 租金 / / ￥731498 ￥731498 ￥731498 还按揭款 / ￥－376438 ￥－376438 ￥－376438 ￥－376438 卖房收入 ￥4800000 按揭还本 ￥－1915675 净现金流 ￥－1920000 ￥－376438 ￥355060 ￥355060 ￥3239384 内部收益率IRR 16.5% 总现金回报(不考虑时间成本) ￥3573066 报率1 16.8% 回报率2 21.5% 4年还按揭总额：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427 卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675 一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。 3. 标准情况下某写字楼投资收益测算 某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。 表二 项目 计算 单价 ￥20000 面积 300平米 总价 ￥6000000 按揭比例 60% 贷款总额 ￥3600000 年利率 5.58% 贷款期（月） 120 CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费） $32 月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假设空置及其他费用（0%） ￥- 净租金 ￥3176 扣税（营业及附加税5.5％） ￥175 税后租金 ￥3001 租金回报率 15.0% 投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0 年份 2002 2003 2004 2005 2006 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 ￥ -6000000 按揭款 ￥3600000 首付款 ￥-2400000 租金 / / / ￥