自考资产评估第二章资产评估的基本方法(43页).pptVIP

第二章 资产评估的基本方法 第一节　市场法 第二节　成本法 第三节　收益法 第四节　资产评估方法的比较与选择 第一节　市场法 一、市场法及其适用的前提条件 二、运用市场法进行资产评估的方式 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 （二）市场法应用的前提条件 1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 二、运用市场法进行资产评估的方式 采用市场法时，一方面是确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且应足够多；另一方面是分析参照物的差异调整因素。 参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 （一）运用市场法评估资产的程序 （二）市场法的优缺点 （一）运用市场法评估资产的程序 1、明确评估对象。 2、寻找参照物。 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上的可比参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。 市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。 （二）市场法的优缺点 优点： 1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； 2、评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： 1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用； 2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限 2005年考过选择） 第二节　成本法 一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点 一、成本法及其适用的前提条件 （一）成本法的含义 （二）成本法应用的前提条件 （一）成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 采用成本法对资产进行评估的理论依据： 1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。 2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有： （1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。 （2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。 （3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。 （二）成本法应用的前提条件 1、应当具备可利用的历史资料。 2、形成资产价值的耗费是必需的。并体现了行业或社会的平均水平。 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产评估值 ＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 被评估资产评估值＝重置成本×成新率 （即考虑三大贬值后的综合成新率） （一）重置成本及其估算 （二）实体性贬值及其估算 （三）功能性贬值及其估算 （四）经济性贬值及其估算 （五）成新率及其估算 （一）重置成本及其估算 重置成本指在现形市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。 重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。 选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。 重置成本估算方法：1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法 5、统计分析法 1、重置核算法 重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 直接成本按现实价格逐项加总。材料、人工、运输 间接成本计算方法： （1）按人工成本比例法计算。 间接成本=人工成本总额*成本分配率 　（2）单位价格法。 公式1