第二章 资产评估基本方法讲义.ppt

第二章 资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、也称为现行市价法（current market value） 、市场价格比较法。 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 第一节 市场法 二、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 第一节 市场法 三、市场法的适用范围 市场法主要用于单项资产的评估，如对生产设备、原材料等的评估及投资参股、合作经营时的评估等 四、不适用范围： 没有可比参照物的资产 没有市场的资产 五、基本原理：资产的替代原理 六、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动（而且可比资产及其交易活动的相关资料可收集。 七、操作程序 （二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100， 3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 五、常见的评估方法 直接比较法的种类 （1）现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 （2）市场折扣法 资产评估价值=参照物成交价格×（1－价格折扣率） 此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 例：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为30万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为20%，因此，拟快速变现资产价值接近于24万元。 资产评估价值=30×(1-20%)=24(万元) 练习：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同资产的正常变现价为50万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为10%，求评估资产的价值 （3）功能价值类比法(亦称类比估价法)是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 呈线性关系——生产能力比例法 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，则被评估资产的价值为： 资产评估价值=10×90÷120=7．5(万元) 练习：被评估资产年生产能力为120吨，参照 资产的年生产能力为150吨，评估基准日参照 物资产的市场价格为10万元 (2) 呈指数关系时 规模经济效益指数法 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值： 练习：被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为150吨，评估基准日参照资产的市场价格为20万元，该类资产的功能价值指数为0.5，由此确定被评估资产价值 评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估资产的价值为： 资产评估价值=10×(1+5％)=10．5(万元) 练习：评估对象完全相同的参照资产一年前的成交价格为20万元，一年间该类资产的价格上升了10％，则被评估资产的价值为 评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，且当时物价指数为120%，评估基准日物价指数为150%，则被评估资产的价值为 练习：评估时点某市商品住宅的成本市价率为