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土地市场类 379 浅谈破产企业中职工住房用地的处置 魏钦稳茆根明 (海安县国土资源局 南通226600) 摘要：企业破产后，原企业职工的住房用地的处置，关系到职工的切身利益和社会稳定。对此，本文分析了管 理现状，提出了处置对策。 关键词：企业改革住房用地处置 《中华人民共和国企业破产法(试行)》于1986年颁布实施至今，已17个年头，而企业破产正式成 为企业被迫退出市场的主要途径，是在1990年以后特别是近年来引入企业优胜劣汰的市场竞争机制 后。到目前为此，我县人民法院共受理企业破产案件近50件，并呈现逐年增加的趋势。近几年来，我 局先后处置破产企业土地资产16宗12．3万平方米，变现1984．5万元，为安置企业下岗职工，维护社会 的稳定作出了积极的贡献。在这当中，我们认为对破产企业中职工住房用地如何处置是一个值得商榷 和探讨的课题，其处置是否得当，直接关系到职工的切身利益和社会稳定。 1 破产企业中职工住房用地管理的基本现状 企业经法院依法裁定宣告破产后，原有企业从现有的法律关系上讲已不复存在，所有的债权债务 均由人民法院依法成立的破产清算组独立承担。破产企业中原企业职工的住房用地，往往无人过问， 或暂搁一旁。就其性质而言，破产企业中原企业职工的住房大体分为三种类型：一是单位分配房。即 单位统一征地，建造职工宿舍或向房地产商购置的商品房，按照分房条件分配给符合条件的职工居住 的，土地产权归原单位。二是职工集资房。即单位提供“三通一平”和土地开发成本费用，其余土建费 用均由职工集资，职工享有有限产权。三是集体宿舍。即企业提供给职工居住的非成套住房，法律关 系上职工无任何产权。在用地方面情况较为复杂。从用地区位看，有在厂区内的，有在厂区外的；有连 片的，有零置的。从土地权属看，有的是出让的，也有的是划拨的；有的是经批准的，也有违章搭建的； 有已办理土地登记的，也有土地权属不清或存在土地权属纠纷的。在房屋的使用上比较混乱，有原厂 职工居住，有的已发生买卖转移关系。由于情况复杂，矛盾较多，不少企业虽已破产终结，但职工住房 以及用地仍搁置一边，无人问津，造成了土地权属管理上的真空状态。 2破产企业中职工住房用地管理的法律依据 破产企业中职工住房一般均为以划拨方式取得的国有土地使用权的土地上建筑的房产，其产权的 分配和确定，涉及到我国现行住房制度改革的有关政策规定。其土地使用权的处置必须和住房制度改 革的有关规定相衔接。大家知道，住房制度改革也是一项政策性较强的工作，我国住房制度改革的主 要目标是，改革住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，进一步理顺企业内部的收入分配关系， 为建立与现代企业制度相适应的收入分配制度服务；逐步把住房建设和维修管理职能从企业生产经营 职权中分离出来，减轻企业和社会的负担，实现住房建设和维修管理的社会化。1994年7月18日，国 务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)文件中规定：“职工购买住房，都 要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续， 并领取统一制定的产权证书”。2002年7月18日最高人民法院审判委员会第1232次会议通过的《最 高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条明确规定：“破产企业职工住房，已经 签订合同交付房款，进行房改给职工个人的，不属于企业的破产财产。未进行房改的，可由清算组向有 关部门申请办理房改事项，向职工出售。按照国家规定不具备房改条件，或者职工在房改中不购买住 380 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 房的，由清算组根据实际情况处理”。破产企业职工住房用地的管理应按照上述用地的有关规定，区别 不同情况，采取不同方法，在企业破产清算过程中，主动帮助职工理清住房的产权关系，按照程序帮助 职工进行土地使用权初始登记和变更登记。 3破产企业中职工住房用地的处置方法 3．1 已出售给职工成套住房的土地。应确权给职工 根据我国现行的房改政策，职工出钱购买的住房，产权归职工所有。因此破产企业的职工住房，原 企业已经和职工签订合同，进行房改给个人的，在职工交付房款后，住房属职工个人所有，不属于企业 的破产财产，其所占土地以及应分摊相应的土地使用