万科聚宝山项目可行性分析报告.docVIP

万科聚宝山项目 项目决策背景与摘要 一、内部因素 1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。 3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展增长级接受上海辐射以及新经济发展的主要空间 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第一部分 项目概况 一、宗地位置 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。 距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。 图1-1 宗地区位 二、宗地现状 1、四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。 图1-2 宗地四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。 表1-1 宗地面积指标 指标 总用地 代征道路与绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 1400 2000 —— 1200 宽（米） 450 50-100 —— 400 面积（平米） 645208.5 合968亩 133132 15000 497076.5 合746亩 图1-3 宗地形状及尺寸 3、宗地标高 （1）宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 图1-4宗地内部高差 （2）宗地标高低于周边用地 东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。 北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。 图1-8宗地与周边高差 4、地块现状 地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。 图1-9 宗地土地利用现状 （1）工厂与市场 主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。 表1-2 工厂基本情况 名称 经营业务 运营状况 环境污染情况 源宝化工公司 轮胎装配 在运营 无 利达服装公司 服装生产 在运营 无 添喜化工 洗涤剂 在运营 轻度空气污染 光英炉业 锅炉生产 在运营 轻度空气污染 包装容器厂 包装材料 在运营 无 金属配件厂 金属配件 在运营 无 野马电声乐器厂 电声乐器 在运营 无 金陵特种电缆厂 电缆 在运营 无 屠宰厂 屠宰 在运营 轻度空气污染 宏大设备市场 汽车设备销售 在运营 无 东风汽车 汽车销售 在运营 无 玄武湖货运市场 货车停车场 在运营 无 （2）居民 居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。 （3）农田 农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。 （4）树木 宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值较大。 图1-1