区域市场可行性分析报告.docVIP

第一部分 项目宏观市场背景分析 一、成都商品住宅市场总体形势 （一）####年成都房地产市场整体需求旺盛 成交先抑后扬 注：来自《成都房地产》 从####年五城区住宅走势图（图一）可以看出，除了2月份因为春节原因成交较少以外，上半年受国家调控政策影响，成交逐月走低，下半年则逐月走高，12月份达到99万平方米。去年房地产市场一个显著的特点就是成交面积在宏观调控下仍然保持增长，虽然受到宏观调控的影响，市场在去年中期一度沉寂，但全年大成都总成交面积仍然达到了1600万平方米，同比增长7.7%。其中，住宅成交1333万平方米，同比增长5.12%。五城区商品房成交面积848.3万平方米，同比增长2.25%；住宅成交面积675.8万平方米，小幅下降1.7%。从总体上看。在宏观政策调控背景下，成都市房地产市场仍然表现出了一种增长态势，说明成都市场在调控之前是比较健康的，泡沫较少。 从五城区住宅逐月价格来看，####年，整个住宅的交易均价仍在波动中上扬，只是上涨速度在减缓。 （二）郊区市场量可能要超过成都主城区 商品房 （万平方米） 同比增长 住房 （万平方米） 同比增长 全市 1600.51 7.71% 1333.31 5.12% 五城区 848.3 2.25% 675.8 -1.75% 郊区（市）县 752.21 14.62% 657.51 13.26% （图二）####年成都市商品房成交情况 根据“####年商品房成交情况”（图二）可以发现：成都市区交易量和郊县正在逐步靠拢。未来，成都郊区市场交易量有可能要超过主城区。 （三）房价稳步增长 商品房成交均价 （元/㎡） 住宅成交均价 （元/㎡） 全市 3173 2876 五城区 4085 3770 郊区（市）县 2144 1956 （图三）####年成都市商品房成交均价情况 从“####年成都市商品房成交均价情况”（图三）可以发现，去年，全市商品房均价是每平方米3173元，住房是每平方米2876元，五城区是每平方米4085元，同比上涨9.48%，其中住宅销售均价3770元/㎡元，同比增长16.32%。 （四）供求矛盾得到一定缓解 住宅供求关系仍然紧张 商品房供应方面，####年成都楼市的供求总量正在趋于平衡。实际上，从近几年的新增商品住宅供求总量来看，2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应表现不足。而到了####年，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到1.025。 目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%，这些数据表明，随着市中区可供开发用地的减少，中心城区的住宅将变得日益稀缺，升值潜力不言而喻！ （图五）2003-####年五城区商品房供销情况 （五）产品供应及分布特点 （1）各面积段产品供应特征 中产城东供应主力户型面积段为120-144㎡； 城西户型供应走向高端化； 城南各面积段供应结构相对平衡； 城北主力户型80-120㎡； 价高地少，城中为成都市小户型供应的主要区位。 （2）各面积段产品分布特征 小户型云集城中、城北； 80-100㎡户型聚集城北； 144㎡以上的户型主要分布在城西。 （六）居民住宅购买力水平分析 2004年成都住宅五城区住宅均价3241元/㎡，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家购买一套70㎡住宅需要7.3年，房价收入比为7.3。 ####成都住宅五城区住宅均价3770元/㎡，全年城市居民人均可支配收入11359元，三口之家购买一套70㎡住宅需要7.74年，房价收入比为7.74。 2003年为7.0，2004年为7.3，####年为7.74，呈上升态势。 国际上定义房价收入比的合理空间为3~6倍，结合我国国情，成都市房价收入比略微超出国际定义标准，属正常现象。 二、成都市商业房地产市场简析 成都市商业发展历史较短，目前大部分的世界知名商家正陆续进入成都，促进了成都市的商业繁荣；但是同时也加剧了城市商业方面的竞争；目前成都市经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设的发展以及区域居住中心的发展，成都市各个区域商业中心处于整合形成中；尚处于初级阶段；整体来看，成都市商业环境不利于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售；商业地产宏观发展环境也较为恶劣；目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大；商业地产供应过剩，大量商业地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争也异常激烈；郊区商业项目的崛起转移了大部分投资者的投资方向，同时大部分商业项目经营上的失败(例如：城中的欧莱特、城南的灿坤以及金沙片区的诺玛特等以经营失败退场)导致大部分投资者对商业地产投资望而却步，