住宅区建设项目可行性分析报告.docVIP

郑州十二里屯项目可行性研究报告 项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目投资预期进行分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。 项目概况 地块基本条件 地块位置：该郑州市路、丰庆路西，路、丰庆路，总建筑面积：㎡照 片 东 东面为丰庆路，丰庆路两侧为小型的沿街门店，档次较差 南 南面是群办路，群办路南侧是为老式居民区，房屋破旧 西 西面临天明路，隔路相望是该区域商业核心——天旺商业广场 北 地块北临五洲强仔俱乐部，东风路北临市政公园——绿荫广场。 当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自4月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2010年上半年房地产市场运行状况呈现以下六个特征： 房屋交易量大幅下降，部分重点城市跌幅过半。 2010年上半年，主要城市成交套数相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过了50%。上半年，重点城市成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨，其中，深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州，上涨幅度都在60%以上。虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，这些城市成交价格或扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政对楼市的调控政策可见一斑。北京与上海、重庆、南京、东莞等城市的库存量与上月基本持平，可售套数环比大幅减少的城市主要是深圳，可售面积减少18万平方米。广州、杭州、宁波、苏州四城市库存量较上月大幅提升。国家发改委、国家统计局统计数据显示，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。 新政支持房地产开发企业不断加大保障性住房的供应力度上半年房产政策效果： 房地产新政对购房需求影响显著，5、6月商品房销售面积环比、同比双降； 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成； 多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现； 信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。后期房地产政策走势展望：短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走”； 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性； 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变。 后期房地产走势展望： 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性； 土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇； 保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。10年上半年供不应求局面略有缓解，整体市场运行良好； 2010年上半年郑州市区商品住宅共计批准预售350.61万平米，同比增加55.8%，环比下降16.2%，成交备案442.4万平米，同比增加8.2%，环比下降25.0%。供销比为0.79：1，而同期供销比为0.55：1，09年下半年为0.71：1，市场供小于求的局面在逐渐得以改善，但目前市场仍供小于求。 2010年上半年郑州市区商品住宅成交备案价格为5084元，同比上涨14.1%，环比上涨9.0%。与近几年市场房价涨幅基本相当，维持在10-15%之间，市场表现稳中有升，郑州房地产商品住宅市场处于快速发展阶段。 。 2010年郑州上半年商品住宅市场从各行政区供销情况来看，金水区区域范围大，房地产发展起步早，区域发展成熟，因而接连几年成为郑州市的主力供销区域，当前金水区可开发用地少，而市场需求不减，出现供不应求局面；其次是中原区， 中原区城市改造力度加大，动辄上百万平米建筑体量，并且以其成熟的区位、完善的市政配套及优质的教育资源而备受客户喜欢，呈现供销两旺态势。郑东新区和二七区发展迅速，近两年区域接受度大幅增加，供不应求。惠济区区域小，人口数少，楼盘有限，所以楼市供销量均较小。 2010年郑州上半年商品住宅情况分区域来看，郑东新区为郑州重点发展区域，以其环境优美及未来的升值前景而备受客户欢迎，因此价格也较高，09年上半年商品住宅已经突破6000元/平米大关；其次是管城区，由于高品质大盘带动作用，价格也冲破6000元/平米。从价格预期和实际成交的价格情况来看，郑东新区、金水区、惠济区均存在预期价格高于成交价格现象，而其它区域预期与成交基本相当。 新政下商品住宅