房地产建设投资可行性分析论证报告本科生毕业设计论文.doc

目 录 1 导论 1 1.1 房地产投资的基本要素 1 1.1.1 房地产的概念 1 1.1.2 房地产投资概述 1 1.1.3 我国房地产投资现状 2 1.1.4 房地产投资分析概述 3 2 项目背景分析 6 2.1 宏观环境研究 6 2.1.1 城市简介 6 2.2 宏观经济情况 6 2.2.1 国民生产总值GDP 6 2.2.2 三大产业比重 7 2.2.3 社会消费品零售总额 8 2.2.4 人均GDP 9 2.2.5 居民收入及消费情况 9 2.3 宏观市场状况 10 2.3.1 整体市场表现 10 2.3.2 10-11月各区域市场表现 13 2.3.3 2011年项目新推情况简析 15 3 项目定位 17 3.1 主要经济指标 17 3.2 地块SWOT分析 17 3.3 定位表述 18 3.4 客户定位 19 3.5 租金和售价建议 19 3.5.1 市场租金确定 19 3.5.2 售价确定 20 4 推广建议 23 4.1 推广优势 23 4.2 销售周期 23 5 项目财务分析与评价 24 5.1 分析说明与依据 24 5.1.1 财务分析说明 24 5.1.2 财务分析依据 24 5.2 基础数据预测 25 5.2.1 开发周期拟定 25 5.2.2 开发成本测算基础 25 5.2.3 销售收入测算基础 26 5.3 项目财务评价 27 5.3.1 投资成本与收入测算 27 5.3.2 静态盈利能力分析 28 5.3.3 动态盈利能力分析 30 5.3.4 资金平衡分析 31 5.4 项目风险分析 33 5.4.1 敏感性分析 33 5.4.2 盈亏平衡分析 33 5.5 财务评价结论与建议 34 5.5.1 财务评价结论 34 6 结论 35 致 谢 36 参考文献 37 附录 38 1 导论 1.1 房地产投资的基本要素 1.1.1 房地产的概念 1.1.1.1 房地产的概念 房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三者的结合体。实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产生的权利和收益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。因此，房地产登记在房地产交易过程中具有特别重要的地位。区位是房地产实体在空间和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性。房地产的位置具有固定性，因此，区位对房地产价值的影响是特别重要的。 1.1.1.2 房地产的特性 房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。主要包括以下几点： ①位置固定性 房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。房地产的不可移动性决定了房地产的开发利用受制与其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性市场。 ②数量有限性 由于受土地总量的限制，房地产开发的数量也受到制约。 ⑨用途多样性 同样一宗房地产，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地产的经济价值也不一样。 ④供求区域性 ⑤长期使用性 ⑥大量投资性 ⑦保值与增值性 ⑧投资风险性 ⑨难以变现性 ⑩外部影响性 一宗房地产的兴建、使用会对附近的房地产产生影响，这种影响可能是正面的，也可能是负面的。 1.1.2 房地产投资概述 1.1.2.1 房地产投资的内涵 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值的特点，投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大得收益，达到预期的投资目标。 1.1.2.2 房地产投资的特点 房地产自身的特性决定了房地产投资也具有自身的特点。 ①投资金额巨大，回收期长。 ②投资不确定因素多，风险较大。 ③流动性较差。 ④具有保值增值性。 ⑤受政府政策影响较大。 ⑥依赖金融部分的支持。 ⑦具有专业性。 ⑧投资具有相互影响性。 1.1.3 我国房地产投资现状 1.1.3.1 近年全国房地产投资情况 根据国家统计局的数据，我国房地产开发和全社会固定资产投资情况如下 表1-1： 近三年房地产开发和全社会固定资产投资情况统计 年份 房地产 开发投资 （亿元） 房地产开发投资比上年增长（%） 全社会固定 资产投资 （亿元） 全社会固定资产投资比上年增长（%） 房地产投资占固定资产投资的比例（%） 2009 37382 21.3 234598 19.4 15.9 201