湖北省东城商贸建设投资可行性研究报告.doc

第一章 总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 东城农超市场 1.1.2项目性质 新建建筑 1.1.3承办单位概况 东城商贸有限公司专业从事农业产品商务贸易及市场建设开发。公司秉承“以专业的市场建设开发为基础，促进新农业商业贸易发展，打造新一代农超城市综合体”的宗旨，本着“以人为本、诚信敬业、专业专注”的行业精神，努力开创新一代农超城市综合体，带动潜江区域商业经济的发展，丰富人们的精神物质生活。 1.2项目概况 1.2.1建设地点 1.2.2建设内容和规模 本项目规划总用地面积19143.49m2，建筑用地面积12679.37m2，建筑占地面积13165.15m2，总建筑面积50841.87m2，容积率2.6，建筑密度68.87%，停车位350个。是新一代农超城市综合体项目，包含农产品及百货超市、3D影院、商务酒店、卡拉OK、大型餐饮酒楼，中小饮食及娱乐零售，高档商品等多种业态。 1.2.3建设计划 本项目计划建设期为12~15个月。2012年初已开始进行各项前期准备工作，2012年十月开始施工，2013年底基本完工。 1.2.4投资估年算和资金筹措方案 经估算，本项目总投资为12000.00万元，包括土地费用，不包括二次水电装修费用。本项目资金来源于自有资金及贷款资金。 1.3结论 东城农超市场项目的实施，是落实潜江市国民经济和社会发展规划纲要的重大举措，切实解决了潜江市北城区现有商业设施紧缺，商业购物环境差与周边楼盘住宅快速上档次的矛盾。为北城区提供了更好的购物环境，为人们的商业活动提供了更多便利。满足了未来几年的发展需要，丰富满足了人们对高端精神文化、商品物质的需要。 第二章 项目概要 2.1项目开发要点 2.1.1项目所在商圈的过去，现在和未来 本项目800米的半径范围内聚集了几个潜江规模最大、档次最高的楼盘，其他原有住宅区及新建小区也相当密集，有足够人气支撑一个新的大中型商业中心。 2.1.2，不同物业形态的配比 商业、饮食、零售、娱乐、酒店等业态的比例是否合理，对项目后期的成熟操作是有紧密的关系的。现代商业模式不断进步，商业城市综合体成为一种最成功的模式，举例来说：万达广场、宝龙城市广场、明发城市广场、华润万象城、中海环宇城、招商花园城等属于商业城市综合体，也就是由不同物业形态组合而成的商业项目。就商业模式而言，早已经过了早期的百货商场，及后来的SHOPINGMALL，建筑形态、商业业态、购物环境已有天壤之别。已从原有枯燥的目的性消费，升级为一站式的体验式消费，也就是常说的HOPSCA，HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，不用像旧商业模式需占据城市黄金地段，延展了城市的空间价值。本项目物业形态的配比参考万达模式，已达到最优化。 2.1.3建筑规划 沿街商业的开间，进深、广告位、层高等；集中式商业的广场、停车、建筑立面、交通动线（水平和垂直人流及货流组织）、中庭形式及面积（可用于促销等聚焦人气）、卫生间配置等；比如说沃尔玛、宜家家具等，她们对层高、柱距、荷载等建筑参数有严格要求，如果达不到，即便是再成熟的商圈，要想引进该类商家也只能望尘莫及了。本项目经过仔细规划已扬长避短。 2.1.4业态定位 百货、超市、农产品超市、餐饮、娱乐、教育、亲子项目、酒店、影院、卡拉OK等；2.1.5商业招商 品牌的规格与数量，商家的资质及运营能力（国际、国内、省内、地方品牌等）决定了项目成功与否；商业地产是传销，住宅开发是直销。大型Shopping Mall关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。 本项目已请广东钜道置业力主招商，目前已有华润万佳、大润发、家乐福等大商家有强烈意向加盟本项目，招商代理公司也有大批存量客户即将入驻。 2.1.6运营管理 本项目将做到统一经营，统一推广，统一管理，统一形象，统一收银等，提升商业形像。本项目已请专业的顾问机构对整个项目的长期运营负责。 2.1.7优化销售与自持有比例 商业开发不像住宅开发，住宅开发可以采取滚动式开发居住小区可以分期建设在购买土地之后第一期工程封顶之前达到资金投入峰值。住宅销售开始以后资金需求量逐步减少，而大型商业项目的