第2章资产评估方法讲义.ppt

第二章 资产评估方法 §2.1资产评估程序 明确评估业务基本事项——签订资产评估业务约定书（合同）——编制评估工作计划——核实评估对象及实地查勘——收集资料——评定估算——编制和提交报告——工作底稿归档 §2.1资产评估程序 一、接受委托，明确相关事项 1基本要求： 2应明确事项 二、签订合同 1合同基本要求：1，7-10 2对评估的要求：2-6 三、编制作业计划： 从工作计划实施的角度去理解计划应包括的内容； §2.1资产评估程序 四、资产勘察 1核实和鉴定拟估资产； 2重点勘察对资产价值影响较大的因素； 3勘察程序：确认资产——分析影响价值因素——勘察 五、搜集资料 1判断拟估资产类型 ； 2分析影响其价值的相关信息资料 ； 3根据分析结果进行搜集 §2.1资产评估程序 六、评定估算 1分析搜集的资料 2根据搜集的资料选择估算方法 3按选择的估算方法进行估算； 七、编制和提交报告 按规定的格式要求编制 八、评估工作资料归档 1归档资料的内容：产权证明、资产鉴定、评估工作记录、搜集资料； 2归档目的：监督、管理、总结 §2.2成本法 一、概述 1、成本法含义： 基本公式：P23 2、采用前提：继续使用。 二、操作程序 明确评估范围，测算资产重置成本 确定资产贬值（实体性、功能性、经济性） 从重置成本中扣减贬值，得出评估值 §2.2成本法 三、重置成本的估算 1概念： 重新组成现有资产所需的成本，分： ①复原重置成本：按与拟估资产完全相同的模式重组； ②更新重置成本：按与拟估资产功能完全相同的模式重组； 2计算方法： （1）重置核算法： 重置成本=直接成本+间接成本 ； §2.2成本法 例题：P24； （2）物价指数法 利用评估基准日、资产购建时物价指数之比计算； 利用环比价格指数计算； 例题：P25； （3）功能价值法 利用待估资产与参照物在功能方面的系数（通常为生产能力）之比计算 例题：P25 （4）规模经济指数法 §2.2成本法 利用规模经济效益指数、待估资产与参照物在功能方面的系数（通常为生产能力）之比计算 公式：P25 四、实体性贬值 1概念： 因自然损耗造成的资产贬值 2计算方法 （1）观测法 根据经验判断其实体性贬值率； §2.2成本法 （2）使用年限法 根据实际已使用年限占总使用年限之比确定其贬值率； 公式：P26； 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限，而实际已使用年限与资产实际使用强度和名义已使用年限有关； 五、 功能性贬值 1概念： 因技术进步资产功能落后造成的资产贬值； §2.2成本法 2计算 （1）确定待估资产与同类资产相比，因功能落伍而导致每年需增加的运营成本； （2）确定待估资产的剩余使用寿命； （3）将每年增加的运营成本在剩余使用寿命内折现，即为其功能性贬值； （4）其他思路： 复原重置成本-更新重置成本 六、经济性贬值： 1概念；因市场变化资产利用不足造成的资产贬值 §2.2成本法 2计算 思路与功能性贬值相似，即： （1）确定待估资产与同类资产相比，因市场变化而导致每年减少的收益； （2）确定待估资产的剩余使用寿命； （3）将每年减少的收益在剩余使用寿命内折现，即为其经济性贬值； 其他思路： 经济性贬值额=资产重置成本×经济性贬值率； 七、综合成新率的估算 §2.2成本法 1观察法； 由专业人员根据资产现状及经验判断其成新率； 2使用寿命法 ： 资产的使用寿命分为：物理使用寿命、经济寿命； 取其中较短者作为资产的总使用寿命； 以此为基础计算资产的综合成新率，确定资产的贬值； §2.2成本法 （3）修复金额法 利用恢复资产功能所支出的金额来直接估算资产的实体性贬值； 实体性贬值=可修复性贬值+不可修复性贬值 可修复性贬值=恢复资产功能所支出的金额 §2.3市场法 一、概述 1市场法含义： 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，评估资产价值的方法 2运用前提： 有一个活跃的拟估资产公开交易市场 二、市场法的操作程序 1根据评估对象情况，选择参照物； 2确定比较因素，对比、量化差异 §2.3市场法 3对参照物的成交价进行调整 4综合分析，确定评估结果 三、参照物选取与差异量化 1参照物选取 选择时应考虑因素 ①时间因素；②地域因素；③功能因素；④交易因素； 参照物的数量不宜少于3个 2确定比较因素 对资产价值有较大影响的因素： （1）时间因素 §2.3市场法 （2）地域因素 （3）功能因素（资产功能、质量） （4）交易因素（交易量、交易动机） 3差异量化 （1）对时间因素的差异量化 按参照物成交日至评估基准日的市场价格变化情况，将参照物成交价修正为评估基准日的价格； （2）对其他因素 按影响价值的