个人理财第九章 买房买车规划精要.ppt

第七章买房买车规划 学习目标 1.了解房地产投资的基础 2.深入了解住房抵押贷款 3.熟悉房地产投资策略 4.编制房地产投资规划 房地产及房地产投资 优点 缺点 1.可观的收益率 1.缺乏流动性。 2.现金流和税收优惠 2.投资数额较大。 3.对抗通货膨胀 3.周期波动性较大。 4.价值升值 4.普遍存在机会成本。 5.有一定的风险性。 个人投资房产动机 1.用于居住：购买住房适合于居住 2.用于租赁：对外租赁便捷、租金高 3.用于盈利：预期未来增值潜力较高 4.用于养老保障：晚年以房养老 5.用于减免税收：房产置换 6.用于融资便利：房产抵押融资方便 7.用于传承后代：有保留纪念价值 住房抵押贷款偿还的方式 1.等额本息还款：每月还相同的数额，操作相对简单，运用最多。适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这是目前绝大多数客户采用的还款方式。 2.等额本金还款：每月归还的贷款本金不变，但利息随着本金的逐期偿还而逐渐减少，适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，如面临退休的人员。 3.等额递减还款：客户每期还款的数额等额递减，先多还款后少还款。适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。 4.等额递增还款：客户每期还款的数额等额递增，先少还钱后多还款。适合人群：适用于目前还款能力较弱，但预期收入将会逐步增加的人群，如目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。 房地产投资策略 （一）房地产投资时机 （二）房地产投资地段 1.对城市规划的把握。 2.对投资地段升值潜力的把握。 3.房地产投资地段的若干选择。 (1)上风口；(2)高走；(3)近水；(4)沿边。 （三）房地产投资相关政策制度 （四）房地产投资市场供求关系 个人投资房地产需要做的工作 一：评价各种住房选择。影响选择住房的主要因素是对住房的需求、生活状况以及经济资源。应从经济成本和机会成本的角度了解各种租赁和购买住房的选择。 二：设计出售住房的战略。出售住房时，必须确定是否应进行某些维修和改善工程、然后确定出售价格，并在自行出售住房和利用房地产中介服务两者之间进行选择。 三：实施购房程序。购买住房涉及五个阶段：①确定拥有住房的需求；②寻找并评估待购买的房产；③对房产进行定价；④对购房款申请贷款融资；⑤完成房地产交易。 四：计算与购房有关的成本。与购房有关的成本包括首期付款、交易手续费（如转让费、律师费、产权保险费等）以及支付住房所有人保险和房产税的保证账户。 房地产投资计划 支付能力（目前及长远的支付能力） 房地产交易的状况、房产市场住宅的存量、增量和销量，房价的涨跌大趋势 地段和楼盘的具体选择，不同对象、不同需要对住宅购买地段和楼盘的具体把握。 国家、金融机构关于房地产融资购买的各种规定 信贷期限和利率的调整、计算和精准把握 帮助客户确定合理的房地产购置和付款计划。 购房买车规划 房车的需要状况，性能、价格、质量标准 房、车的目前价位，未来预期价格涨跌 自己目前拥有资金，资金的逐年积累及增值情形 首付款、贷款额度、每期还款额度、贷期、还贷方式等的计算抉择 做出购房买车的规划，在何时何地购买何种状况的房与车。 买房与买车何者更为核算，比较分析。 购房与租房的选择 购房一次性首付款花费较大，整个贷款期间逐步费用开销，贷款还清后负担即大幅减轻。 租房将住房的花费平均分摊到整个生命期间，科学合理。 购房是中青年时代辛苦，晚年依靠房子享福，租房则是年轻时代享福，晚年受苦，终生为住房辛苦 购房可以享受房价上涨的益处，租房则只能忍受房租上涨的痛苦。 购房使得生活长期安定，租房 的感觉则要差出太多 。 购房需要为银行打工，打工期间是筹措首付款和整个贷款还款期间；租房则是为房东打一辈子的工。 住房类型的选择（1） 优点 缺点 租赁公寓 ● 容易搬迁 ● 维修责任小 ● 财务压力小 ● 没有税收优惠 ● 改建房型有一定的限制 ● 养宠物等其他活动可能受限制 租赁住房 ● 容易搬迁，维修少 ● 比公寓面积大 ● 财务压力小 ● 公用事业费用比公寓高 ● 改建房型受限制 拥有新房 ● 没有旧房主 ● 拥有所有者的自豪感 ● 税收优惠 ● 经济负担重 ● 生活开支比租房高 ● 流动性小 拥有二手房 ● 所有者的自豪感 ● 邻居明确 ● 税收优惠 ● 经济负担重 ● 可能需要维修或重置 ●流动性小 住房类型的选择（2） 拥有共有公寓 ● 税收优惠 ● 维修责任比住房小 ● 通常离娱乐和商业区较近 ● 便于日后调整住房 ● 隐私性不如住房 ● 经济负担重 ● 影响物业价值的需求不确定 ● 可能与室友在居住规则上有矛盾 ●