物流园区建设项目经济评价讲义.doc

某物流园区建设项目经济评价 摘要：物流园区的营运模式主要有四种。即专营权模式、BOT模式、出租模式、自营模式。其中以前两种模式为主要运营模式。物流园区建设项目通常需要较大的占地面积，较高的建设投资，流动资金的投入也较大，所以，项目建设前的经济评价应该客观真实的反应项目的具体情况。本文以某市内陆物流园区为例，简述建设项目经济评价的方法。 引言：近几年来，随着我国物流业的快速发展，对我国的物流基础设施建设，特别是物流结点的发展提出了新的要求，物流园区作为物流结点的重要组成部分，在各个城市大量被建设，因而，其建设投资的经济评价和财务分析就显得尤其重要。 一、基础数据 1、物流园区货运量预测 项目建设初期对园区货运量进行预测，预计2015年入园货物量为300万吨，2020年将达到400万吨。 2、建设规模 项目总占地面积约30万平方米，建设内容包括土地动迁、场地平整机整个区域的九通一平及公共建筑物的建设。 3、项目的计算期 本项目的计算期为22年，其中建设期2年，营运期20年。达产期3年，达产比例分别为涉及能力的60%，80%，100%。 4、 项目的总投资估算与资金来源 （1）项目建设投资估算 本项目建设估算值为16021万元（不含建设期利息）。按资产分类的项目建设投资估算情况见表1，本表可以用来辅助计算固定资产折旧。 表1资产分类表 序号 资产分类 合计 序号 资产分类 合计 1 固定资产原值 11321 1.12 集装箱堆放场地 248 1.1 道路工程 743 1.13 门卫室及大门 20 1.2 供电工程 743 1.14 停车场 248 1.3 给排水工程 966 1.15 地基处理 260 1.4 通信工程 594 1.16 场地绿化 310 1.5 供暖工程 1114 1.17 围栏工程 62 1.6 消防系统 743 1.18 临时工程 78 1.7 监控系统 297 1.19 仓储设备 668 1.8 计算机系统 619 1.20 固定资产其他费用 436.677 1.9 管理办公楼 1205 2 无形资产原值 4500 1.10 仓库 1981 3 其他资产原值 200 1.11 冷藏库 446 合计 16021 （2）流动资金估算 根据其他物流园区建设的经验，本项目流动资金估算为建设期总投资的10%，即916万元，由企业自筹解决，并与投产第一年一次性全部投入。 （3）资金来源 项目建设投资的50%考虑采用国内贷款，其余50%企业自筹。贷款年利率为5.94%。本项目采用等额还本利息照付方式还款，投产期10年内还清贷款。 5、营运收入及营业税金估算 （1）管理办公楼出租 总面积0.75万平方米，可供出租面积为0.6万平方米，月租金30元/平方米，达产年的收入为216万元。考虑土地的升值，第5年以后设定每迟后一年的土地出租价格按5.94%增加。 （2）仓库出租收入 普通仓库采取两种出租方式：一是只出租不负责管理，二是园区出租仓库并负责仓储管理，两种出租方式各占一半，月租金分别为10元/平方米，15元/平方米。考虑土地的升值，第5年以后设定每迟后一年的土地出租价格按5.94%增加。 冷藏库占地0.2万平方米，可容纳0.6万吨，月租金为60元/吨。 达产后仓库出租收入为732万元。 （3）运输配送收入 根据入园货物量估算，假设其中20%的货物有运输需求，长短途运输比例分别为40%和60%，估算年运输配送收入为1500万元。 （4）信息收入 物流园区信息系统提供交易信息获取的收入，估算为50万元每年。 （5）停车场收入 根据园区面积，停车场收入估算为90万元。 （6）其他收入 主要是园区配套服务设施获得的收入，例如餐饮食宿等收入，按以上各项收入的15%估算。 （7）营业税金及附加 主要考虑营业税，城市建设维护税，教育附加费，其税率分别为5%，7%，4%，营业收入和税金情况见表2 表2 营业收入和营业税及附加表 序号 项目 计算期 3 4 5 6 7 …… 21 22 　 负荷 60% 80% 100% 100% 100% …… 100% 100% 1 营业收入 2407 3209 4011 4133 4202 …… 5723 5886 1.1 信息费收入 30 40 50 100 100 …… 100 100 1.2 仓储收入 439 586 732 775 822 …… 1843 1952 1.3 运输配送 900 1200 1500 1500 1500 …… 1500 1500 1.4 停车费收入 54 72 90 90 90 …… 90 90 1.5 办公楼出租 130 173 216 229 242 …… 544 576 1.8 其他收入 233