物业的招投标管理讲义.ppt

* * * * * * * 第二节 物业管理的招标 物业管理招标程序可分为招标的准备、招标的实施和招标的结束三个阶段。 （一）招标的准备 招标的准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所作的一系列准备工作。 这一阶段的主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、招标材料备案、确定标底。 第二节 物业管理的招标 （二）招标的实施 招标的实施是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施过程主要包括： 1. 发出招标邀请或通知； 2. 投标资格预审； 3. 确定编制投标文件所需时间； 4. 处理需澄清或修改的问题； 5. 招标实施过程中的其他规定； 6. 开标、评标和定标。 第二节 物业管理的招标 （三）招标的结束 1. 发出中标通知书 2. 招标结果备案 3. 合同的签订 第三节 物业管理的投标 一、物业管理投标的含义 物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务, 依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。 物业管理投标——是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 物业管理投标的主体 一般是具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。 二、物业管理投标程序 （一）获取招标信息，决定是否参与投标； 项目评估与风险防范 投标物业的基本情况 招标物业项目的定位 业主的需求 建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况 招标条件和招标过程 竞争对手 企业自身条件的分析 （1）项目评估 物业管理投标的主要风险来自于： 招标人和招标物业、 投标人、竞争对手等三个方面。 （2）投标风险的防范与控制 （二）申请投标并接受资格审查； （三）购买并阅读招标文件 购买招标文件后，阅读为重要环节。这里主要包括： 1.仔细阅读招标文件并尽可能找出错误； 2.注意招标文件中的各项规定。 第三节 物业管理的投标 （四）考察物业现场 （五）确定投标价 具体内容包括： 1. 制定管理服务方法与测算工作量； 2. 拟定资金计划； 3. 标价试算； 4. 标价评估与调整。 （六）编制投标文件 投标文件包括：投标函；投标报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。 第三节 物业管理的投标 （七）办理投标保函； （八）封送标书； （九）参加开标并答辩； （十）中标后合同的签订与实施； （十一）资料的整理、归档； 上述程序描述了投标的整个过程。但对不存在第十步，即未中标的企业来说，还应做好下面这项工作： （十二）未中标的总结。 第三节 物业管理的投标 三、物业管理投标书的编制 投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。 投标书的主要内容包括： （一）投标单位的概括简介； （二）分析投标物业的管理要点； （三）概述投标单位拟采取的管理策略； （四）详述物业管理的实施计划； （五）物业服务费的测算； （六）有关附件及说明。 四、投标的策略及技巧 1．投标的组织策划 根据招标物业项目的情况选择企业骨干力量组成投标小组。 对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估。 正确编制标书，制定物业管理方案。 在科学分析和准确计算的前提下测算管理服务成本并制定合理报价。 灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。 周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动。 2．项目的现场踏勘 物业建筑及安装施工进度（新建物业），物业当前使用情况及陈旧老化程度（旧有物业）； 主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求与所需特殊服务、物业服务费的承受能力等； 物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况。 3．投标文件的编写 （1）投标文件编写的基本要求 使用国家统一的行业标准计量单位 使用统一的货币 使用国家统一颁布的行业标准与规范 使用准确的表述方式 确保资料的真实性 （2）投标文件编写中应注意的问题 确保填写无遗漏，无空缺 不可任意修改填写内容 填写方式规范 不得改变标书格式 计算数字必须准确无误 报价合理 包装整洁美观 做好投标文件的保密措施 4．投标报价的策略和技巧 对项目运作的经营管理成本进行准确测算 密切关注、正确分析竞争对手的报价 补