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政府调控与房地产 市场分析 浙江工业大学房地产研究所 虞晓芬 2008年5月 从2004年开始,政府对房地产业实施了调控； --2004年,银行”四证齐全”才能办理抵押； --2005年, ”国八条”； --2006年,”国六条”； --2007年,提高第二套首付、利率。 为什么政府一而再地对房地产进行调控？ 为什么中国房地产市场如此之牛？ 未来一段房地产市场走势是怎样？ 一、政府调控房地产原由 1、住房问题已成为影响社会稳定的因素之一。 温饱社会，民以食为天； 小康社会，民以居为先。 住房的特殊性：既是商品，又是生活的必需品。 满足对住房的基本需求是人权一项重要的内容。 联合国1996年在伊斯坦布尔召开第二届人类住区大会，提出 “向所有人提供合适的住房”。 近３０年改革开放的进程，就是不断重视民生、改善民生的过程，但又是新的民生问题不断出现的过程。 住房：居住条件发生了翻天覆地的变化。浙江省居民人均住房使用面积从1983年的9.44平方米提高到2006年的26.4平方米，已接近高收入国家住房面积水平；住房自有化率从19.7%到90.3%，超过了许多发达国家；住宅年交易面积从1987年的183.05万平方米扩大到2006年的3039.54万平方米。 部分国家人均住宅建筑面积 政府通过大规模旧城改造、大力推进住宅商品化、发展个人按揭业务等措施，已解决了大量居民住房绝对贫困问题，成绩巨大。 新的问题又出现了，随着商品化全面推进，房价快速上升，带来中低收入家庭住房困难，带来新进入城市的居民住房困难。 杭州楼盘供应价位结构 成交商品住宅单价分布 商品住宅成交总价分布 2007年4月18日，国务院温总理主持召开国务院常务会议强调，“把住房等问题当作直接关系到民生的突出问题来抓，加大投入力度，加快改革步伐，加强政策落实。” 稳定房价成为一项政治任务。 2007年8月1日，国务院第187次常务会议通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这一《意见》被业界称为24号文，它标志着政府住宅调控思路的转变，即从原来过度依赖市场机制解决住房问题转变到政府在解决中低收入家庭住房问题上承担更多责任。 2、房地产热已威胁宏观经济安全运行。 1999－2007年中国经济及工业经济增长状况 全国税收收入： 规模以上工业企业实现利润： 2007年 31.4% 36.7％ 2006年 21.9% 31% 2005年 22.6% 22% 2004年 25.7% 38% 出口拉动： 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 出口增长率% 6.78 22.4 34.6 35.4　28.4　27.2 25.7 经济过热的标志： 经济增长呈现加速度； 固定资产投资热； 物价上涨； 国民经济出现瓶颈行业。 固定资产投资热:2007年房地产投资增速30.2% 房地产热的危害： 大量资金进入房地产业，影响实体经济的发展； 房价过快上涨，滋生泡沫风险，影响金融的安全； 社会的心态被破坏了. 3、从国际经验看，房地产市场不可能完全依靠市场调节 香港 新加坡 台湾 英国伦敦 政府调控手段 经济手段:税收;信贷;土地投放量; 价格补贴; 行政手段:保障制度;土地供应制度; 价格管制. 二、为什么2000年以后各地房价大幅上升 （一）国际性低利率。 2000年6月美联储基准利率 6.53%; 2001年6月3.97%; 2007年9月18日 4.75% 2002年6月1.75%; 2007年10月30日 4.5% 2003年6月1%; 2007年12月11日 4.25% 2004年6月1.25%; 2008年1月22日 3.5% 2005年6月3% 2008年1月30日 3% 2006年6月5.25% 低利率引