景德镇商贸物流城专项市场调研报告讲义.doc

景德镇商贸物流城 专项市场调研报告 广州凌峻房地产咨询有限公司 2012年6月 目 录 前言 5 第一部分 城市宏观环境 6 一、城市总体概况 7 二、城市文化背景 10 三、城市经济分析 12 四、城市规划发展 15 第二部分 城市房地产市场发展概况 20 一、房地产市场发展现状 21 二、房地产市场发展趋势预判 53 三、城市房地产市场购买力分析 55 第三部分 景德镇商业发展环境分析 61 一、城市商圈分布 62 二、商业街区调研 63 三、城市重点商业业态分析 79 四、大型综合体商业调查 86 五、在售商业调查 91 六、景德镇商业发展趋势分析 92 第四部分 景德镇陶瓷市场发展环境分析 94 一、景德镇陶瓷产业特征 95 二、景德镇陶瓷市场发展现状及分布 97 三、景德镇主要陶瓷专业市场调查 99 四、主要陶瓷市场对比分析 120 五、主要在建陶瓷市场调研 123 六、景德镇陶瓷产业发展的机会点 126 第五部分 景德镇汽车行业发展环境分析 129 一、汽车行业的发展现状及分布 130 二、汽车产业各业态经营特征 131 三、汽车市场未来发展的机会点 134 第六部分 景德镇旅游业发展环境分析 136 一、景德镇旅游业发展现状 137 二、景德镇旅游业SWOT分析 138 三、景德镇旅游业未来发展机会点 139 第七部分 专业市场发展环境分析 141 一、专业市场分布 142 二、各类别专业市场现状及分析 142 三、重点专业市场个案分析 151 四、专业市场未来发展趋势 152 第八部分 项目自身发展环境分析 154 一、地块基本情况分析 155 二、地块现状分析 156 三、地块价值分析 159 四、地块SWOT分析 159 结束语 161 市场访谈 162 一、陶瓷行业访谈 163 二、汽车销售行业调查 176 三、专业市场访谈 183 前言 市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。 本次，凌峻机构对景德镇市进行市场调查，最终目的是在充分了解及搜集景德镇地产市场相关数据和情况的基础上，从动态角度分析当地房地产的现状及趋势，从而论定项目所在区域的发展趋势、潜在机会，为项目市场定位及产品开发、项目营销推广部署提供精准的依据，并为项目产品开发和营销铺垫基石。 在实际调查中，我们除了房地产市场住宅、商业调研外，还专项对陶瓷市场、汽车行业、专业市场、餐饮业等进行了全方位的了解，旨在通过了解去分析市场业态的空白点和需求前景，为项目定位提供市场基础。 第一部分 城市宏观环境 一、城市总体概况 1、地理位置 ：江西东北部，临近安徽、福建、浙江三省 景德镇市是江西省下辖的一个地级市，位于江西省东北部。西北与安徽省东至县交界，东北与祁门县、休宁县相邻，南与江西省上饶市的万年县、弋阳县毗邻，西与鄱阳县接壤，东部及偏南与婺源县、德兴市毗连，环境优美，交通便利。 2、行政区划分及人口 景德镇总人口160万（2010年统计），市辖昌江、珠山2区和浮梁县，代管乐平市。共有13个街道、25个镇、13个乡，167个居委会、472个行政村；其中市辖区有11个街道、2个镇、3个乡，113个行政村、48个行政村。市人民政府驻珠山区。景德镇市辖区总面积约423万㎡，人口45万人，属于中小城市。 3、交通条件：联接浙、苏、皖、赣的交通枢纽 （1）铁路：皖赣铁路、九景衢铁路、安景铁路 景德镇凭着后发的铁路优势，成为了江西的铁路枢纽。即将建成的景德镇新客运站沟通了新皖赣，九景衢，阜鹰汕多条线路，成为了江西重要的铁路枢纽。同时，新客运站正在规划中，将成为景德镇特色客运站，新皖赣，九景衢，阜鹰汕在新客站交叉。 皖赣铁路：经复线电气化扩能改造后，时速达到200-250公里，北接京沪线可达上海及中国北方，南连新浙赣“杭南长高铁客专”与鹰厦线通往浙江和福建。 九景衢铁路：西接九江铁路枢纽，东接浙江衢州和京福高铁，复线电气化，设计时速达到200公里，使得景德镇到上海的时间缩为4个小时，到武汉的也更方便。 安景铁路：是一条联络线，复线电气化，时速200-250公里，但是其连同了安徽的安庆，不仅为江西增加了一个出省的通道，也连接了一个新的通往合肥，进京的道路。更是未来阜鹰汕的皖赣连接点。 （2）公路：杭瑞高速、济广高速公路、景婺黄（常）高速公路