标杆房地产开发企业会计核算讲义.pptx

南京中海地产有限公司 2014年8月 房地产开发企业会计核算 房地产开发企业会计核算 第 2 页 房地产开发企业的经营特点 1．开发经营的计划性。 2．开发产品的商品性。 3．开发经营业务的复杂性。 4．开发建设周期长，投资数额大。 5．经营风险大。  房地产开发企业会计核算 第 3 页 拿地 正规的会计核算的开始 付地价 交税：契税（标的4%） 土地成本 管理费用 成立项目公司，开始发生费用 营销费用 财务费用 后成立项目公司—投资方的先期垫付地价等（成熟的地区公司） 先成立项目公司—人员、费用（新进入的地区公司） 房地产开发企业会计核算 第 4 页 费用 管理费用 营销费用 财务费用 办公方面 人力成本方面 政府税费方面 广告宣传费 业务费 管理费 物业费用 手续费 利息收入 房地产开发企业会计核算 第 5 页 前期 前期 办各种证照 （ 开发前期费 ） 属于开发成本 可行性研究费 报建费 设计费 勘探测绘费 临时设施费 其他 房地产开发企业会计核算 第 6 页 建安 合约分判 建安成本 （ 分判款 ） 属于开发成本 分判款 配套设施 设备购置 装修（临时性设施、售楼处、样板房） 房地产开发企业会计核算 第 7 页 开发直接费 其他成本 开发直接费 属于开发成本 工程监理 项目管理费 工程水电费 其他 政府收费 总分包管理费 检验试验费 工程保险费 房地产开发企业会计核算 第 8 页 贷款利息 资本化利息 （ 分判款 ） 属于开发成本 委托贷款 地区公司自行贷款 房地产开发企业会计核算 第 9 页 预售开始（房屋达到预售条件，开始预售） 预收账款 定金 银行贷款 首付 交 税 （应交税金） 营业税 （5%） 印花税 土地增值税 预缴企业所得税 （南京预计利润率15%）*25% 城建税 （7%） 地方教育附加 （2%） 教育附加 （3%） 建筑安装合同 （据实万分之3） 产权转移合同 （预售收入万分之5） 住宅 （2%） 商业 （3%） 别墅 （4%） 房地产开发企业会计核算 第 10 页 竣工 竣工（拿竣工备案证） 确认收入成本税金 达到清算条件（项目进行土地增值税清算） 合约对各合同进行结算 项目清盘后（项目公司注销） 房地产开发企业会计核算 第 11 页 房地产开发企业会计核算 第 12 页 2014年8月