2013年华颐摩尔房地产销售计划书讲解.doc

2013年华颐摩尔项目销售计划 （此计划以2013年4月入场为起点） 一、晋中榆次区域分析： 　　《2009年晋中市政府工作报告》指出：围绕建设宜居城市目标，抓信旧城改造与新城开发机遇，以节省地]环保恬静为特色，有序推进保障性住房开发建设。自此，榆次城市借太榆同城化发展机遇，榆次城市升级改造进入飞速发展阶段。东扩北进，已成晋中城市民展趋势必然。 榆次区位于山西中部的晋中盆地，太行山西麓，东与寿阳县交界，西同清徐毗邻，南与太谷县接壤，西北与太原市相连。全区面积1311平方千米，人口63万（2010年第六次全国人口普查数据），民族以汉族为主，辖6镇4乡9个街道办事处，283个行政村、61个社区，是晋中市委、市政府所在地，是晋中市的政治、经济、文化中心。 二、本案项目概述： 本案位于迎宾路和汇通街交叉，靠近太原，交通和经济方面都非 常发达。商业位置相当好，小区占地14257㎡，绿化25%，容积率5.5，总建面98704㎡，有两幢楼，一幢住宅26层210套（总建面15446㎡）一幢写字间24层304套（总建面6857㎡）。商业一共是五层（总建面36068㎡）。地下有两层是用于做停车位的，车位有464个。 三、周围竞争楼盘市调分析： 华玺财智商都 （住宅） 位置：汇通路与华丽巷交汇 物业类型：商住 总占地：约40亩 绿化率：35% 容积率：3 销售面积范围：90-160㎡ 销售均价：4700元 销售周期：2011年7月28日开盘至今 已售套数：约330套 （总套约360套） 解析：该项目与本案位置处在同一位置，但此项目在巷子里面，也是商住一体的物业类型，但商业位置不太理想。 帝一街 （商业） 位置：榆次核心商圈，中都路与顺城街交汇 物业类型：商业 总占地：2.3万平米 绿化率：无 销售面积范围：30-130 ㎡ 销售均价：35000元 销售周期：一年 已售套数：36 解析：处在榆次核心商圈，在广场地下连接各大商场，商业氛围浓厚。近期销售情况不好，306套商铺只售出36套，原因是铺面售价高，而高端品牌不进入地下商场销售，形成前期定位过高而实际情况反差过大的矛盾，使得销售局面未能打开，致使前期1500多组客户流失。 截止2012年底榆次商业可售部分存市量少，和本案面积（60、80㎡）相似的住宅项目少，写字间在榆次市场市场需求不大。 四、售楼部装修及销售团队构架： 售楼部装修风格： ·售楼部位置显眼，壮观。外立面风格简约明快不宜太过花哨或复杂； ·装饰品以现代豪华装饰和高档工艺品为主，体现本案的现代化商业文化氛围；洽谈区用双人布艺沙发（紫色），茶几上摆放高档茶具（茶艺已被很多售楼部作为很好的销售道具），销售可以通过茶艺来和高端客户拉近购买距离。 ·售楼处内部要以白色或黄色等暖色系材料为主，夹带高贵，厚重，神秘的黑色为辅的色系装修； ·售楼处灯火通明，内外通透，整个背景墙以玻璃灯箱形式呈现，画面以现代都市生活为主题，体现城市的繁华，凸显本案投资型地产主题； ·配合中青年爱听的音乐曲调，使售楼处有种现代都市感的快节奏； ·档次要提高与周围项目的使售楼有明显档次区分，才能体现本案的价值感； 销售团队组织构架： 五、销售周期： 按时间分为4个阶段，第一阶段宣传、蓄客期（开盘前期），第二阶段开盘（开盘热销期），第三阶段持续销售期（销售中期），第四阶段（销售后期）。 第一阶段（开盘前期） 时间：进入案场售楼处至楼盘开盘（4月--6月） 目的：早期客户积累，掌握客户意想，为开盘做准备 人员安排：置业顾问7名，销售经理1名 销售道具准备：楼盘模型、电子沙盘、IPAD、施工图纸、看板、LOGE墙、楼书、宣传单片、销售手册等 工作内容：1 通过各种媒体宣传推广楼盘（媒体宣传详见广告宣传计划） 2 客户积累 A 做好客户登记积累工作，为开盘销售做准备 B根据客户累计及登记意想情况计划制定开盘计划及销售价格 3 客户接待 A 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买，客户包括2012年底围挡电话客户 B 告之客户购买物业所须的相关手续及资料 C 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况 4媒体宣传,该时段广告力度应该加大，为开盘做准备。（详见广告媒体计划） 宣传途径：媒体（电视、广播）广告、车体广告、引导旗、围挡广告、户外、派报等 第二阶段（开盘热销期） 时间：开盘当月（6月中旬） 目的：销售去划，住宅50%，写字间30％，（商业甲方未提供销售面积） 人员安排：置业顾问7名，销售经理1名 ，助理1名（根据实际情况增加工作人员） 销售道具准备：