20150810华南城住宅一期产品定位报告讲解.pptx

重庆华南城住宅一期产品R2地块定位报告 重庆华南城住宅地产部 二O一五年八月 一、市场分析 1、2014-2015年度宏观及物业形态专项研究概述 2、关联区域2014-2015年度市场分析 二、区域竞品分析 三、典型项目分析 四、项目定位 1、 一期产品定位及R2产品建议 2、 项目产品形象定位 3、 项目营销突围 五、阶段性工作计划 目录 15年利好政策频出，市场表现趋稳。 首付40%，贷款利率1.1倍 连续加息至08年10月，最高达7.83% 首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取 2套首付50%，利率1.1倍 一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷 二套首付60%，限购一线到二线城市 重庆对高端房收取房产税 政府坚持调控不动摇，巩固房地产市场调控成果 提高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所得税20%。 降准降息 二套房首付4成 住房转让营业税免征年限5改2不动产试点 限购相继取消 贷款利率最低可7折，还清均算首套 央行降息 房地产市场综述 2014年重庆主城累计实现住宅供应面积2533万平米， 同比2013年增长15%；2015年上半年实现住宅供应面积1165 万平米。同比14年同期上涨6%； 2014年重庆主城累计实现住宅成交为2388万平米，同比2013年增长2%； 2015年上半年实现住宅销售面积1130 万平米，同比14年同期上涨14% 2014年重庆主城区住宅成交均价为7179元/平米，同比2013年下降1%.2015年上半年住宅成交均价7093元/平米，同比14年同期下降约5% 政策利好频出，住宅市场以价换量趋势明朗，整体市场表现趋稳 一季度持续走低，政策利好+房企让利，刺激二季度市场成交拉升 211万方 168万方 220万方 158万方 201万方 264万方 156万方 221万方 1-3月，月均成交156万方，3年最低，传统淡季、客户观望，前期贷款政策落地效果差，市场压力激增。 4-6月，月均成交221万方，3.30政策激活市场，春交会地方银行贷款利好，半年业绩冲刺品牌接二连三优惠破局，成交拉升。 2015年1-6月房地产市场综述 库存居高不下，存销比9.2，后期价格上上空间压力加大 供销比综述 14年以来供销比持续走高，14年9月到达峰值10.5，之后随着系列利好政策出台，供销比持续下探，但目前依然维持在9.2较高数值，价格上涨空间较小 住宅成交结构稳定，突破难度大 住宅 : 非住宅=7 : 3，结构与去年相当，高层产品份额较14年底有所回升。 别墅：结构与同比2014年上半年增至2%。 成交结构综述 主城占比75%，一小时经济圈区县主城购房意愿更强 客户构成统计表 区县客户构成统计表 成交客户构成综述 成交占比中主城区客户占比74%，区县客户占比14%，外省市客户占比7%，其中区县客户以长寿、涪陵江津占比最高 小面积、多功能，越来越紧凑 50-60㎡占比24%，较14年同期增加3个百分点，其中二房半、三房占比增加6个百分点。 70-80㎡产品自13年下半年开始逐步增加，其中三房半产品上半年明显增多，增加5个百分点。 经过14年价格调整后，高层总价结构下移明显 70万以下占比85%，经过14年价格调整后，高层总价结构下移明显， 15年上半年，50万以下产品占比进一步放大，主要表现在二环新区，如西永、蔡家、茶园，今年更低价。 高层专项研究 2015年上半年累计供应587万方，较14年同期下降17%，前期高层需求萎缩，且存量大，企业减缓高层放量。 2015年上半年累计成交617万方，较14年同期上涨10%；成交建面均价6094元/㎡，回到12年水平，持续低价去存。 排名 楼盘名称 套数 金额（万元） 套均销售 面积（㎡） 套均总价（万元） 1 金融街融景城 965 8.14 95 84 2 瑞安重庆天地 553 7.01 113 127 3 金茂珑悦 815 5.67 75 70 4 恒大照母山 752 5.58 74 74 5 香港置地约克郡 609 4.61 81 76 6 宏帆凤凰湾 780 4.59 72 59 7 恒大雅苑 630 4.44 99 70 8 龙湖拉特芳斯 1123 4.43 65 39 9 金辉城 610 4.32 80 71 10 鲁能星城 398 4.27 113 107 2015年上半年高层市场项目排名 高层专项研究 主城高层2015上年度销售排行前十名，总销金额4-8亿，销售前十的平均年销套约723套，排名前三的项目均处于主城成熟核心地段，主要针对客群为刚需或首改群体。地段成为客户置业的