房地产策划讲义.pptx

房地产前期策划 2017年1月5日 一、前期策划的整体流程 可行性研究 地块 产品方案 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益分析 推广方案 项目研究 市场定位 客户定位 产品定位 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 具象化 产品方案 微调 二、前期策划的四个阶段 第一阶段：可行性研究 市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税金等 宏观分析、区域分析 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期 盈亏平衡分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 风险评估又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确地判断 反应敏感程度的指标是敏感系数，敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比 在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 ★是项目投资决策的依据。★是筹集建设资金的依据 ★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。★是编制下阶段规划设计的依据 二、前期策划的四个阶段 第二阶段：项目研究 地块 宏观环境研究 项目价值分析 竞争环境分析 潜在客户群研究 未来市场状况 可能客户 可能产品 目的 二、前期策划的四个