房地产业务运作流程讲义.ppt

房地产业务运作流程 从两个方面谈这个问题 房地产行业的业务特点 万科的要求及做法 房地产业务运作分为两条线 把房子建起来 把房子买出去 一、获得土地 1、开发商只是购买了土地使用权 发展商得到的是国有土地使用权；相应地，业主得到的是房产权而不是地产权 土地资源的紧缺和使用权出让方式，使得房地产行业可能也必须出现大型企业 房地产行业已经成为国民经济的重要产业 当年的弱项，专业化团队 2、获得土地的方式 协议出让：从政府直接获取土地使用权；可能的方式包括直接找政府或反之、旧城改造、旧村改造、工厂腾迁、政府工程……。通常成本合理、付款合理但程序复杂 合作开发：与拥有土地使用权的机构合作开发；通过设计合适的合作方式往往能够获得合理的付款安排，但获得批准的可能性越来越小 公开竞买：大致包括招标、拍卖、竞买。程序简便但付款压力通常较大 3、土地获得的程序 变性：政府出让的是国有土地 立项：获得政府对开发项目的认可 计划：获得开发指标 征地：将土地变为国有的过程 拆迁：使土地可以被开发 出让：签订国有土地使用权出让合同是开发商真正获得开发资格的唯一标志和保障 4、万科拿地决策的程序 董事会是万科土地投资的最终决策机构 “项目听证会”制度 “销售净利率”和“内部收益率”是核心指标 9％，25％ 5、土地是房地产开发最重要的环节 决策过程相当于一个开发的全过程，只不过这个过程是在头脑中 信息量越大