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第一讲——房地产投资及其风险 第一节 投资与房地产投资第二节 房地产投资的形式与利弊第三节 房地产投资的风险第四节 风险与投资组合 1.投资 ▲ 1.1 投资的概念　■ 概念　　◇ 投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。　 ■理解（三个角度）　◇ 通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱　◇ 金融角度－投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为　◇ 经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为 1.2 投资的分类（四种分类） ■ 按投资期限或投资回期长短分　　◇ 短期投资（一年以内）　　◇ 长期投资（一年以上） ■ 按投资人能否直接控制其投资资金来划分　　◇ 直接投资（直接用资金办实业）　　◇ 间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业） 　 ■ 按投资对象存在的形式来划分　　◇ 金融投资（预先垫付资金形成金融资产）　　◇ 实物投资（预先垫付资金形成实物资产）■ 按投资的经济用途划分　　◇ 生产性投资（投入生产领域）　　◇ 非生产性投资（投入非生产领域） 1.3 投资的特性 　■ 投资是一种经济行为 ■ 投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ■ 投资的目的是获取报酬 ■ 投资具有风险性1