房地产营管理(1-3课时).doc

房地产营销管理（1-3课时） 绪 论 房地产产业的含义 房地产（不动产，real estate）的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 ★房地产的特点 不可移动性 例：A、地段、地段、还是地段（地产广告） B、海口沿海一线地，不再开发商品房 长期使用性（70年、50年、40年类别） 异质性（区位、周围环境、品牌） 例：A、西海岸、东海岸 B、区位同，价格相差较大（海甸岛江南城）；万科（均价高出千元） 投资和消费二重性 概念：炒房团 （山西炒房团、温州炒房团） （正方）郭建波：炒房团是房价上升的导火索 炒房团是房价快速上涨和波动的主要诱因。由于目前房地产对销售市场的监管有很多漏洞，变相地给游资的转线提供了机会，上海的房价波动证明了这点。嘉宾介绍：郭建波，现深圳市英联国际不动产有限公司董事长。南开大学经济学博士；国家注册房地产估价师；中国著名房地产市场研究专家；中国著名城市与大型房地产投资策划人深圳市专家库（房地产类）专家；中国现代房地产服务业的倡导人之一，曾任综合开发研究院（深圳）地产与金融研究中心主任；深圳市先科实业股份有限公司副总经理首届深圳市中介行业协会常务副会长、秘书长；2003、2004年度深圳地产中介十大风云人物。 （反方）李国平：炒房团不是房价上升的导火索 炒房团无法撼动一个城市的房价，从总量上来说，炒房团的资金和人数很少。一个城市，房价的提升主要是由于城市基础设施的投入和需求决定的。　　嘉宾介绍：清华大学EMBA（高级管理人员工商管理硕士），1985年毕业于上海复旦大学。曾在深圳大学从事多年营销管理研究与教学。1990年进入房地产行业，为深圳建材集团下属专业房地产公司发展部经理。1992年，与港 资合作创办市场研究顾问公司，并成功为香港投资广东的楼盘进行了项目策划和销售代理。1998年加盟思源集团，前两年担任思源软件公司总经理，其后参与组建思源地产顾问公司并担任公司总经理。6月1日新政【抵押权是指，房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以 ... 典当权：简称典权。 它是产权人以商定的典价给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。 ...】一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 　　八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致——那就是稳住房价。 3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展良好势头，具有重要意义。 《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。 七部委新政八大要点 一、强化规划调控，改善住房供应结构????对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理????增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供应量。满２年未动工开发的，收回土地使用权。三、不足２年转手交易的全额征收营业税四、加强房地产信贷管理，防范金融风险五、对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度????城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理。七、对虚构买卖合同，囤积房源；恶意哄抬房价等公开予以曝光八、完善市场信息披露制度????披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。 6月1日起新政将实施 房产营业税相关政策明确 6月1日起，普通住房的营业税征收政策将进行调整。房改房要不要交营业税？什么样的房屋可以减免税？免税又该办理那些手续？……就一系列读者感兴趣的话题，记者昨日专访了江苏省地税局有关专家。 　 房改房2年内卖出仍要交税 　 “前不久有消息说房改房在交易时可以不交营业税，这说法绝对错误！”省地税局的相关负责人“开门见山”地辟谣说。原来，国家对房改房在第一次买卖时的确有免税优惠，但这个“第一次买卖”指的是单位将房屋卖给个人时，对单位可以