安徽宣城宁国项目市场分析及营销策划战略研究报告讲义.ppt

超值户型建议： 小高层带入户花园和错层超价值户型 入户花园 入户花园 小错层 大阳台 （4）、项目智能化与物业建议 建议原则： 有利于提升项目竞争市场形象，立足市场而适当高于市场。 有利于增加项目卖点，为营销提供部分素材 电梯、门禁智能系统 停车刷卡系统 图片示意 七、项目价格建议 3、项目价格建议 （1）定价方法确定 市场比较法： 宁国商品房经历了10多年的时间发展，市场已经比较成熟，所以采用市场比较法为主进行定价 （1）市场比较法 可比楼盘确定：就近选择3个以上、各方面最为接近的楼盘进行打分比较，这里选择卿城、翠竹家园和宁国花园 可比因素确定：地段、项目规划、交通、户型、自身配套、园艺、智能化及物业管理、开发团队、区域前景 因素权重确定：总分按100分定，根据每个因素在价格中起得作用，给与以下权重分配： 比较项目 地段 项目规划 交通 户型 自身配套 园艺 智能化及物管 开发团队 区域前景 合计 权重值 30 15 10 15 5 10 5 5 5 100 比较项目 地段 项目规划 交通 户型 自身配套 园艺 智能化及物管 开发团队 区域前景 合计 本项目 30 15 10 15 5 10 5 5 5 100 宁国花园 32 17 10 14 7 12 5 5 6 108 翠竹家园 32 16 10 14 6 11 5 5 6 105 卿城 25 13 8 13 5 9 4 5 4 86 （2）权重对比打分 （3）比准价格测算 所以本项目多层销售均价=(2546+2541+2500)/3 =2530元/平米 　 宁国花园 翠竹家园 卿城 比准系数 1.08 1.05 0.86 销售均价 2750 2650 2150 本项目比准价格 2546 2571 2500 （4）商业价格建议 商业可比楼盘确定：翠竹家园、宁国花园、卿城 商业形态假设：全部以两层商业为定价对象 可比因素确定如下： 比较项目 日人流量 商铺品质 面宽进深比 主流消费群体 投资前景 合计 权重值 40 10 5 25 20 100 权重对比打分 两层商业销售均价确定： 比较项目 未来日人流量 商铺品质 单套面积大小 主流消费群体 投资前景 合计 本项目 40 5 10 25 20 100 宁国花园 45 5 8 27 23 108 翠竹家园 52 5 11 28 24 120 卿城 36 4 10 22 18 90 比较项目 比准系数 销售均价 本项目 1 　 宁国花园 1.08 4000 翠竹家园 1.2 5100 卿城 0.9 3600 所以本项目两层商铺销售均价为=（4000+5100+3600）/3=3985元/平米 根据商业价值特点，那纯一层商业价格为3985*2/（1+0.7)=4688元/平米 三层商业均价为4688*（1+0.7+0.7*0.7)/3=3422元/平米 （5）小高层价格建议 目前宁国小高层市场很不成熟，这里采用成本法大致确定，根据当地市场，多层建安成本为650元/平米，小高层为1000元/平米，即小高层成本高出多层约350元/平米 所以本项目小高层销售均价为=2530+350=2900元/平米 4、项目几种方案利润测算对比 4、项目营销战略建议 B :景观提升： 加强一期二期的景观建设，运用建筑小品等元素制造主题景观， 同时引进水景观 。 C:物业图片： 四、 好房子怎样才能告诉你，他，她？ 本案利益点对接 营销策略 文学诉求体系 媒体策略 费用预算 平面表现 营销整合策略 一、本案利益点提炼： 户 型：超值户型 建 筑：独创的情景洋房 景 观：优美的景观资源 品牌形象：中高档精英社区 物业管理：保姆式样物业管理 智 能 化：现代生活智能系统 以产品特征来吸引眼球 SWOT分析： 优劣： 地段 ：邻近市政府，自然资源优越。 劣势： 配套：周边生活配套资源较少，几乎没有。 商业 体量大，给销售带来一定的阻力。 机会：政府正在规划。价值 正在起飞。 威胁：周边竞争个案较多，供大于求。 国家宏观调控，导致银根缩紧。 拐点论也导致一些人观望情绪的产生。 二、文学诉求体系： 广告总精神：中高档阶层的生活模范区 释诠： 地处城市与郊区交汇处，即享受城市的繁华又享郊区的宁静，生活与自然兼而有之。高档的住宅品质与独一无二的地理位置倾心打造中高档的生活模范区。 案名一：都市家园 阐释：因其处在城市与郊区交接区，因此用都市这一具有城市特征的词语来定义项目基调。 备选案名：尚品，精英特区 案名建议 文学体系建立 LOGO语之一