奥兰半岛定位及物业发展建议(终稿)讲义.pptx

项目定位及 物业发展建议 谨呈： 重 庆 中 科 普 永 奥 地 产 有 限 公 司 商业步行街 【 声 明 】 重庆合力新港房地产顾问有限公司 创新和差异化是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。 商业地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。 该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝。 版权归重庆合力新港地产顾问有限公司所有。 目 录 永川正在经历商业档次的第二次升级。 商业市场调研回顾 永川老城区，商业发展十分成熟，商业业态丰富。但其受制于陈旧的城市规划，城市拓展空间及未来商业潜力都将大受局限。 永川老城区： 商业业态覆盖全面，但商业环境较差，档次较低。仅俊豪中央大街商业环境较好。 永川新城区，目前商业氛围较差，公交体系较为不便。但商业拓展空间充足。 永川新城区： 集中式商业较少，多为临街底商的形式 。 商业市场调研回顾 消费惯性 在零售购物方面： 永川居民更多愿意在老城区进行消费。老城区商品性价比较高，且商业相对集中。 在餐饮、休闲娱乐消费方面： 多数居民选择在新城区进行消费。新城区餐饮就餐环境较好，停车方便。 目前永川居民仍倾向在老城区进行消费， 新城区商业仍需一个较长的市场培育期。 业态经营情况 商业市场调研回顾 永川新城区商业调研结论 人民广场商圈主要为大型百货、超市、特色餐饮等业态。经营状况良好，且部分商业租金水平已与老城中心商圈齐平。 昌州大道、红河大道沿线多为临街底商。其业态主要为社区配套服务、餐饮、生活服务类，环境较差，档次较低。 十里棠香为永川少有的特色休闲餐饮街区。档次较高，经营状况良好。 体育中心片区 ，主要为餐饮、休闲健身娱乐业态，经营惨淡。 新城区目前大型特色集中商业体较少， 多以临街底商的形式出现，档次较低。 永川住宅开发体量，绝大部分集中在新城区，老城区供应量极小。新城区虽然目前常住人口仅约10万，但随着开发进程以及入住增长，未来2-3年新城区人口将呈爆发式增长。 商业市场调研回顾 永川新城区住宅情况 永川城镇化率58.6%，依纳瑟姆曲线而言，永川正处于房地产高速发展时期。但目前老城区城市拓展空间受限，新城区土地供应充足，新城区房地产将继续高速发展。 新城区未来住宅开发体量较大，人口将呈爆发式增长。 商业市场调研回顾 永川城市发展规划 【远景目标】 建成“城区面积100平方公里、 城区人口100万”的现代大城市。 未来永川城市发展方向 东进、南拓、西优、北控 2011—2030年，永川发展目标 凤凰湖 电子信息工业园 商业市场调研回顾 结论①：从商业氛围经营状况方面来看 ——老城区具有明显优势。 受城市配套、人口密集程度与历史沉淀影响，老城区商业氛围极为成熟，新城区尚处于发展初期。 老城区商铺租金普遍较高；新城区极少数商铺（由于人流极盛原因），租金水平可与老城区持平，但其余大部分物业租金水平大大低于老城区，租金落差较大。 老城区由于为永川传统商圈所在，经过历史沉淀积累等因素，其商业经营状况较好，新城区在缺乏有序业态规划且人气不足的情况下，其经营情况不太理想。 虽区域未来发展潜力较大，但还要充分考虑完善其基础配套设施，改善交通等因素，才能更好的带来商业人流量。 商业市场调研回顾 结论②：从未来发展前景来看 ——新城区更具发展空间。 项目所在的永川新城区虽目前商业氛围并不浓厚，且人流量不足。但在未来2-3年区域人口将呈爆发式增长，作为商业物业来讲，区域人口的增长是商业存活的重要基石。 根据永川政府未来城市规划，将大量拓展打造新城区域。 餐饮业在永川的商业业态比例中，占有最大比重。但餐饮娱乐行业皆未形成上规模上档次的市场。从新城区的十里棠香、卡唯星巴的前期的经营状况来看，特色主题餐饮、休闲娱乐存在相当的市场空间。 商业市场调研回顾 结论③：从商业业态租金方面来看 ——大型品牌主力店对租金推动作用明显。 目 录 项目本体分析 项目位于永川新城区，毗邻永川体育中心，文理学院。距新城人民广场商圈步行仅需10分钟。 新城区 老城区 新城老城核心商圈之间， 相距约15分钟车程。 项目区位 项目本体分析 项目交通分析 公交路线情况： 目前虽有多路公交路线经过本项目，（如，107、108、102、202、501、109路公共汽车）。但公交班次间隔时间较长。 交通路网发达，但目前公交路线班次较少。 项目位于学府大道旁，具有良好的昭示性，但目前车流、人流量较少。 项目