房地产大盘开发模式及策略思考分解.ppt

关于在XXX北峦征地300亩，打造达州城市山地游乐园的建议。 目的： 弥补城市功能，增强组团竞争力，产业带动区域的成熟； 围绕游乐园，打造餐饮、休闲娱乐产业，解决因拆迁带来的就业压力、城市化就业压力。 （成都游乐园：周边配套商业2万余平方米，平均经营额47万元/天，从业人员2000余人） 根据： XXX城市目前已有的城市公园设施陈旧，不能满足市民需要； 州河景观大道，直达游乐园，利用山地，价值最大化。 设施建议： 高空观览车、空中环园列车、小火车、碰碰车、快乐椅、射击馆、水上世界等；又有惊而不险、兴趣盎然的高空翻滚列车，勇敢者转盘，疯狂的老鼠，超级秋千、越野赛车降落伞队等、电动摩托车、遥控车、遥控船、空战机、升降机、弹跳城堡、迪斯卡健身游乐车、幼儿智力训练室。 XXX城市山地游乐园选址 关于在XXX北峦征地2000亩，打造森林公园的建议。 目的： 弥补城市功能，增强区域竞争力； 打造旅游休闲产业带，如高尔夫、游乐、会务、保健、健康、养老等产业，赚取经济效益、社会效益； 为城市解决就业问题； 提升居住质量。 根据： 铁山远离城市，有竞争优势； 州河景观大道、金兰大道，直达火锋山，利用山地，价值最大化； 没有拆迁，原生植被可以利用，采用BOT或者BT模式，共同打造，降低风险。 XXX森林公园选址 龙郡体育公园 森林公园发展目标建议： 近期发展： 城市旅游，增加区域竞争力； 城市产业链，以旅游产业带动达州农产品、工艺品的同步发展；（丛林氧吧、森林嘉年华、拓展基地、度假村等） 体育公园18洞标准高尔夫球场，提区域品质。 中期发展： 城市秦巴红色旅游线上的旅游点，规模扩大至4000亩，缩短了与天然能源化工基地的距离，城市积聚效应形成。 远期发展： 既可以发展林业，又可以依托森林公园进行房地产开发。 中央生活区子系统展示 HOPSCA（都市综合体） 森林公园（城市山体游乐园） 能源化工商务基地 高层样板区 行政中心样板区（能源化工科技展览馆） 名牌学校 景观商业街 休闲景观带 能源化工商务中心 XXX森林公园 产业打造： 天然气能源化工总部基地定向招商、产业链规划和学校引进先行启动，森林公园、城市山地游乐园项目论证、规划随行，把商业街招商、沿湖生态休闲产业招商作为2008年重点，根据配套成熟度引进医院、商家，使其能够达到成片成熟的目的。 运营策略 风险 预测及规避 产品 建议 开发 策略 “龙郡” 定位 现象： 本阶段面临的问题： 1、拆迁瓶颈； 2、土地整理进度缓慢； 3、南岸口碑效果不理想； 4、配套设施欠缺。 实质：导致后期可能出现的危机： 1、政府诚信危机； 2、开发策略及步骤不明显，开发被动； 3、土地整治和房地产开发同步进行； 4、商品房市场拥有理想的市场前景，但是独立开发周期长达10年（25%的市场占有率），资本运作难度大。 城市运营要解决的问题： 1、政策风险的规避（尤其是地方政府）。 2、经济风险的预测（尤其是拆迁与土地）。 3、成功开发的保障，产品、市场等。 4、开发策略、顺序等。 配合不积极、工作效率低下，不能满足项目开发进度，使项目运营存在不确定性。 政府不诚信：土地交易、拆迁、 优惠政策等存在变数。 政策（地方政府） 土地风险 土地风险 （国有土地使用权转让、出让、集体用地征用） 国有土地使用权转让：土地增值税。 指标：集体土地征用，必须先行进行用地指标争取。 征用：土地二元结构，集体用地征用，农民变居民，拆迁、安置补偿，耕地、户口、劳动保障。 政策、地方政府 耕地征用，控制严格。 土地一级开发公司组建模式 规避政府风险，实现土地整治权与开发权的独立 XXX人民政府 以土地出资 XXX 有限责任公司 土地整理公司 成立土地一级开发公司，实行“区域共建、利益共享” ： 目的： 1、与政府经济效益直接挂钩，提高政府职能部门工作效率； 2、有利于集体用地的征用，取得国有土地使用权证，以规避后期的风险，取得项目开发主动权； 3、有利于统一解决拆迁、安置、失地农民保障等拆迁中实际问题； 4、有利于加快规划实施和“三通一平”设施建设，争强区域竞争能力； 5、有利于产业链的打造，如能源化工企业商务区、能源科技展览馆等，均可以公共利益需要的名义，先行征地启动。