房地产经营理习题册.doc

名词解释 1.房地产：是指房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。 2. 城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。 3. 房地产企业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 4. 房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 5. 可行性研究：在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。 6. 物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 7. 土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 8. 土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 单项选择题 1. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A．出售 B．抵押 C．转让 D．经营 2. 下列风险中属于系统风险的是（　　）。 A．比较风险 B．市场供求风险 C．未来运营费用风险 D．持有期风险 3. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（　　）。 A．不可移动性 B．适应性 C．弱流动性 D．相互影响性 4. 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（　　）。 A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 5. 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（　　）。 A．移动平均法 B．指数平滑法 C．市场因子推演法 D．简单平均法 6. 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）。 A．目标定价法 B．成本加成定价法 C．随行就市定价法 D．价值定价法 7. 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。 A．观察法 B．实验法　 C．讨论法 D．问卷调查法 8. 下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（　　）。 A．生活方式 B．受教育程度 C．购买动机 D．自我形象 9. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（　　）。 A．购买价格　 B．容积率及有关设计参数 C．空置率 D．运营费用 10. 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（　　）。 A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 11. 房地产行业属于( ) A. 第一产业 B．C. 第三产业 D．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（???） A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标?如财务内部收益率等作为其分析对象B.从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素C.分析时要设定不确定因素的变化范围 D对项目?的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素 房地产的（ ?）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。? A适应性????????????B对专业管理的的依赖性 C位置的固定性??????D相互之间的影响性 从房地产投资的角度说,风险是指(?? ?) A房地产投资结果的好坏程度???????B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度?????D房地产开发程度2．．．．．7. 征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ） A.土地补偿费 B.青苗补偿费 C.地上附着物补偿费 D.安置