浅谈土地增税清算审核若干问题及建议.doc

浅谈土地增值税清算审核若干问题及建议 近几年国家逐步加强房地产行业税收调控，调整了土地增值税的相关政策，主要有：（1）2003年起，房地产企业按照预（销）售入的1%-3%的比例预征土地增值税；（2）2006年12月1日起，对二手房交易开征土地增值税；（3）2007年1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），明确房地产开发企业将实行土地增值税清算缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作；（4）2009年5月12日发布《土地增值税清算管理规程》，为加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。 房地产开发企业（以下简称企业或纳税人）土地增值税清算过程相当复杂，我国新兴的房地产行业高速发展，新情况新问题不断出现，现对清算审核的若干具体问题提出粗浅意见。 关于清算单位的确定 依据国税局总局税发[2006]187号通知；土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目含普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别的，分别核算其增值额。 若清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税是不对的。实际审核中还会存在捆绑开发项目问题，捆绑开发项目往往是政府为了城市建设特别是重点基础