2013_万科_万科产品线与客群细分汇总题稿.pptx

万科产品线研究 对应着不同的土地价值与客户价值，万科产品可分为金色、城花、四季、TOP四大产品系列 土地价值：城市边缘，快速发展，交通顺畅； 客户价值：舒适的居住环境； 土地价值：郊区，土地成本低； 客户价值：房屋价格低； 土地价值：城市中心，交通方便， 配套完善； 客户价值：便利的城市活； 土地价值：市区或郊区拥有稀缺 景观资源，周边交通便捷； 客户价值：成功人士选择 TOP系列 金色系列 四季系列 城花系列 TOP1 TOP2 G1 商务住宅 G3 城市栖居 G2 城市改善 T1郊区栖居 T2 郊区享受 C城郊改善 城市私享 城郊私享 品类划分 品类划分及对应客户价值 产品系列 核心理念 土地属性 项目价值 品类细分 位置 交通 配套 字母代称 中文名称 城市 住宅 金色系列GOLDEN 都市.时尚生活 市区或新城区 发达 生活配套完善 便捷的城市生活 G1 商务住宅 G2 城市改善 G3 城市栖居 城郊住宅 城花系列 CITY 大城.丰盛生活 市区（含新城区）边缘 便利 规划有完善的生活配套 舒适居住(第一居所) C 城郊改善 郊区住宅 四季系列 TOWN 山水.悠然生活 郊区或卫星城 不便利 不完善 低价格 T1 郊区栖居 舒适居住(第二居所) T2 郊区享受 高档住宅 高档系列 TOP 墅庭.高尚生活 市区或郊区，拥有稀缺资源 便捷 对配套无要求 占有稀缺资源 TOP1 城市豪宅 TOP2 郊区豪宅 在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低 第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补 品类细分 城市住宅（GOLDEN系列）——都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式 万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚 万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活 品类细分 城市住宅类（GOLDEN系列）细分 品类 项目价值 土地属性 客户需求价值 *容积率 主力细分客户构成 主力户型 客户选择 客户细分 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 (购买力) 购买动机 G1 商务住宅 便捷的城市生活 1. 写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰较大 2.享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂 3.商业价值高但居住价值一般 注重工作便利，关注产品服务及品质 ---- ---- ---- 商务人士 ---- 投资 单房一房 顶级商务人士 投资 二房三房 G2 城市改善 1. 交通便利，通常较为安静 2.周边配套完善 3.宜居宜住 追求居住改善和品质 约2.0 1 10％ 孩子三代 35-45岁 改善 四房 2 40％ 后小太阳 40-45岁 改善 三房 3 40％ 小太阳 35-39岁 改善 三房 4 10% 老年一代 45-50岁 空巢 二房 G3 城市栖居 1.公共交通密集，站点在步行距离内 2.周边有较完善的生活配套 3.居住价值一般 低总价优势 约3.0 1 85％ 青年之家 25-35岁 栖居 一房二房 2 15% 青年持家 25-30岁 栖居 二房 共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主要为高层洋房 特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同 品类细分 城郊住宅（CITY系列）——大城丰富生活 将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落 万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征 万科CITY系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和 品类细分 城郊住宅类（CITY系列）细分 品类 项目价值 土地属性 客户需求价值 *容积率 主力细分客户构成 主力户型 （平方米） 客户选择 客户细分 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 (购买力) 购买动机 C 城郊改善 舒适居所 (第一居所) 1.交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近 2. 项目基本配套设施齐备 3.相对市中心居住密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好） 追求舒适居住 约为1.0至1.5 1 10％ 孩子三代 35-45岁 改善 四房150-240 2 20％ 后小太阳 40-4