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前期物业管理问题及建议(共4123字) 摘要：随着我国城市化建设进程不断深入，房地产业取得了显著发展，这也在一定程度上促进了物业管理的发展。而作为物业管理活动的一项关键环节，前期物业管理同时也是整个物业管理活动的基础，存在一定的特殊性。本文从前期物业管理的主要内容出发，就其当前存在的问题及对策展开全面探讨，以期为今后的房地产物业管理工作提供可靠参考。 关键词：前期物业管理；问题；建议 在我国住建部颁布并实施的有关前期物业管理招投标管理办法中，明确界定了前期物业管理的概念及其责任，指出前期物业管理是在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。近些年来，我国大部分地区实施了物业管理，但在一些新建成的小区中，其前期物业管理工作还存在不少的问题与纠纷，引起了社会的关注。在此种形势下，对前期物业管理中存在的问题展开深入分析，并采取行之有效的解决措施，对促进后期物业管理工作的规范化，为业主的合法权益提供保障，有效减少业主与物业管理企业间的矛盾具有重要意义。 1前期物业管理的主要内容 前期物业管理的内容主要包括以下几个方面： （1）物业管理企业应积极参与前期物业管理招投标,并在中标后及时与建设单位签订《前期物业服务合同》。 （2）前期物业管理机构的设立，人员的培训，各项规章制度的制订：各类管理人员的岗位职责，物业各区域的管理规定，住户手册等。 （3）物业交接与验收，前期物业管理企业向建设单位获取以下资料：物业总平面图以及配套设施、地下管网等工程竣工验收资料，物业质量保修文件，物业使用说明，设备设施的安装、使用和修护保修等技术资料。 （4）物业的日常管理，按照前期物业服务合同的要求进行，包括业主的进户登记管理和装修管理等。 2前期物业管理当前存在的问题 2.1未能认识到前期物业管理的含义 建设单位选聘物业管理企业为前期物业管理的起算点，倘若在建设过程中就选定了物业管理企业，那么就将前期介入包含在了前期物业管理当中。这种做法实际上会模糊前期物业与前期介入这二者之间的区别。首先，此概念无法将前期物业的开始时间进行准确界定，容易混淆前期物业管理企业在前期介入中的顾问者与前期物业中的管理者这两种身份，进而对前期物业管理工作的开展造成不利影响。其次，这种概念也容易让业主将物业管理企业等同于建设单位，将建设质量的责任与服务质量的责任等同，进而对建立良好的前期物业管理企业与业主之间的关系产生不利的影响，同时也对前期物业管理企业的长期经营产生阻碍作用。 2.2管理合同对业主的合法权益造成了侵犯 目前绝大多数开发商都有自己的物业管理企业，有的通过操纵招投标活动，将开发项目交给自己的企业进行管理。此时物业管理企业认为自己受开发商委派，不能真正为业主的利益着想。有的开发商与物业管理企业合谋，牺牲业主利益。比如在服务合同中约定很长的管理期限，约定较高的物业管理费用，私自扩大物业公司的管理权限，为以后业主选聘自己的物业管理企业制造障碍等等。由于监管不分，依附于开发商的物业管理企业无法按照规定进行严格的物业验收移交工作，无法及时发现建设过程中存在的一些问题，为以后开发商、物业管理企业、业主三方之间的纠纷埋下隐患。 2.3没有详细规定前期物业管理的终止时间 《物业管理条例》第26条规定：“前期物业管理合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”从中可以看出，前期物业管理终止的实质，就是物业的控制权从开发商转移到业主。换句话说，服务合同终止，并不一定导致前期物业管理终止，此时需要订立新的服务合同。只要业主委员会没有成立并聘选物业管理企业，前期物业管理就没有终止。而在《物业管理条例》等相关条文中，只对业主大会需在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立做出规定，并没有明确发起人、建立方法以及行政部门如何指导等。在此情形下，建立业主大会便存在不小难度，倘若再不限制前期物业管理的期限，那么将给业主大会的成立制造更为严重的障碍。 2.4前期物业管理企业侵占小区公用部分时有发生 开发商在与前期物业管理企业交接验收时，通常会将开发项目的共有部分、共有配套设施一并交付。在不少地方前期物业管理企业霸占属于业主的公用部分情况较为普遍：有的将小区公用的停车场地出租[1]，有的占用小区配套建设的业主活动用房作为员工宿舍或办公场所，有的在外墙、电梯间等小区公用部分做广告等。