20101214长沙中航汽车东站旧城改造地块可研.pptVIP

市场评估 地块名称 长沙市芙蓉区马坡岭 长沙市芙蓉区二环线与远大路交叉处西南角 芙蓉区东屯渡 万家丽路 出让面积（平米） 8286.85 9727.87 740.03 规划用途 住宅 商业/住宅 商业 容积率 ≤4.5 ≤6.5 ≤7.0 成交总金额（万元） 1488 4155 414 成交时间 2010-2-26 2010-4-20 2010-7-13 楼面地价（元/㎡） 399.03 815.26 799.20 今年区域内出让土地少，大多以小型地块为主，其楼面地价基本在1000元/平米以内，对本项目参考意义不大。 （备注：数据来自长沙市国土资源局） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 结合以上分析来看，考虑到目前政策调控等不确定因素诸多，未来房价走势不可预期，因此，我司认为，该地块楼面地价应予以保守，建议楼面地价应控制在1390元/㎡以内。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产市场分析 4 城市背景分析 2 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目本体分析 3 报告框架 项目初步定位 5 总体评价 1 风险分析及结论 7 投资前景分析 6 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、政策性风险 近几年来中国政府一直针对房地产市场进行干预和调控，针对房地产市场的政策持续不断。 2、政府政策风险 项目所处区域属于政府未来重点发展区域之一，但截止目前为止规划落地进度仍相当缓慢。 3、拆迁风险 项目地块内存在较大体量的拆迁工程，拆迁成本、拆迁工期等因素可能导致项目建设存在一定的风险。 投资风险性 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 外部因素 进入2010年，虽然国家针对房地产的政策导向已经由“刺激”和“扶持”转向“收紧”，但以北京、上海为代表的一线城市因土地资源日益稀缺，城区公开土地市场的竞争依然非常激烈，土地价格仍然保持较高的溢价率。从目前及未来一段时间的市场形势来看，一线城市中心区土地获取竞争激烈依旧，风险较大、机会较小； 国家出台相关抑制房价增长过快的政策一定程度上影响了土地交易市场，与09年土地过热的情况相比，目前刚好处于土地市场平稳交易的阶段，是寻求性价比相对优良项目的最佳时机； 为了规避市场及政策风险，中航地产一方面也会在集团拥有大量投资及与当地政府保持良好关系的地区发掘优质项目；另一方面继续跟踪市场和政策走向，在充分预估风险的条件下，寻找公开市场竞拍机会，投资方向朝多元化发展； 作为周边省会城市的价格洼地所在，目前，知名央企相继进入长沙，保利、中铁建、中建等均取得了良好的社会效益与经济效益，若中航进驻长沙，相信能进一步增强其品牌知名度，取得良好的经济效益； 投资必要性 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 内部因素 长沙作为长珠三角及中部地区的重要城市，根据中航地产的发展战略，需要重点布局，以高品质项目来树立品牌，增强认知度； 本项目可以实现的产品类型丰富，完成该项目对于中航地产长沙团队的建设方面有极大的提升； 投资必要性 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 中航地产作为全国知名开发商，高起点布局长沙市场，以本项目首发，能够有效地树立品牌，增强认知度； 长沙整体经济平稳，市场健康发展，政策性风险和拆迁风险基本在可预见的控制范围之内； 长沙城市增容和地铁修建给项目带来了很大的空间和机遇，而区域房地产市场良