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和谐社区物管影响(共4679字) 一、社区建设中物业管理存在的主要问题 1．业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用。（1）业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。业主委员会是由业主（或业主代表）大会选举产生，只经房管行政管理部门报备，未经民政部门登记成立，实属民间自治组织。虽有一定组织机构和财产，但不具有法人资格，不能作为发生纠纷或法律诉讼的主体，从根本上无法代表业主维护自己的权益。（2）业主及业主委员会维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，委员是无偿兼职的。绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会往往不会主动关心并解决问题。（3）业主委员会的运作流于形式并缺乏监督机制。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理。同时，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。 2．业主对权利义务的认识不对称。一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。如从我市情况看，已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出。 3．物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规范。如：我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业六十余家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10来家，从业人员3000—4000人。目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，科技化程度极低，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模。据统计，有60%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象，一定程度上损害了业主的合法权益。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工方式进行管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。 4．维修基金的管理使用不规范。维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体业主共同所有。其款项运作过程，包括招投标、监理以及预、决算等程序缺乏监督和管理，导致基金使用上的不规范。甚至于有的小区业主委员会未经申请，先斩后奏，违规使用公共维修基金。如：我市碧溪丽景小区业主委员会盗用业主的签名，和物业公司一道，在广大业主还不知情的情况下，擅自把使用了二、三年左右所有路灯全部更换，费用约26万，不大的小区成了动用全市最大一笔维修基金。 二、物业管理对和谐社区的作用和影响 构建和谐社会是一个巨大的系统工程，也是一个需要随着经济、政治、文化的发展而不断推进的很长的历史过程，需要各方面坚持长期不懈的共同努力。物业管理企业在构建和谐社会的过程中有着不可推卸的历史责任和应起的社会作用，尤其是在构建和谐社区中，物业管理以其强大的行业优势发挥着积极的重大的作用。 1、物业管理与构建和谐社区有着相互促进的作用。社区是社会的缩影，要构建和谐社会必先构建和谐社区。社区缺乏和谐，不仅对社会经济发展产生负面影响，而且对社会的稳定造成或隐性或显性的破坏；只有和谐社区的成功构建，才有可能实现和谐社会的构建。物业管理是构建和谐社会的重要组成部分，与构建和谐社区有着相互依存、相互促进的关系。一方面，物业管理满足业主对住房财产的使用、维护、保值等方面的服务的需求，为业主及使用人创造和保持良好的工作居住环境，并按照物业企业与业主的合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的保结、绿化、保安等环境卫生和秩序以及社区文化活动，这正是构建和谐社区的重要范畴。另一方面，物业企业为业主提供的是有偿管理服务，具有明显的市场性，而且是密集型的劳动，给社会解决大量的就业问题，为国家上交税金和社会安定团结发挥着不可估量的作用。 2、对环境的管理是和谐社区的基础。物业管理是对社区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相干区域内的环境卫生和秩