物业的管理实务[1—2章节].pptVIP

第一章 物业管理企业 第一节 概述 一、特征 1、独立的企业法人 2、属服务性企业 3、具有一定的公共管理职能 维护公共秩序、负责公共地方、业主的 共同事务 二、分类 （一）按投资主体的经济成分划分 1、国有企业 2、集体所有制企业 3、民营企业 4、外资企业 外商独资、中外合资、中外合作 5、其他企业 （二）按股东出资形式划分 1、有限责任公司 2、股份有限公司 3、股份合作型公司 三、物管企业的常见模式 （一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立运作的物管企业 （三）物管集团公司 第二节 物业管理企业的设立 一、设立依据 《公司法》、《物业管理企业资质管理办法》 二、物管企业的工商注册登记 （一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本 按公司法：注册资本最低10万元 按物管资质方法：注册资本最低50万元 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程 三、物管企业的资质审批及管理 （一）物业管理企业分类及管理单位 1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理 2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理 直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理 3、设区的市级房管部门负责三级证书及管理 （二）物管资质条件 新物管企业为三级，一年的暂定期 物管企业取得营业执照30日内，向房管部门申请资质应准备如下资料： （1）营业执照 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）物管专业人员的资格证和劳动合同 管理和技术人员的职称证明和劳动合同 第三节 物管企业的组织形式与机构设置 一、组织形式 （一）直线制 （二）直线职能制 （三）事业部制 是一种现代分权组织形式。 适合：有不同专业公司，项目多且分散， 甚至拓展到外地市场，规模大，经营业务多。 优点： （1）多样化服务满足业主的要求； （2）公司负责人专心致于公司发展战略，不限 于琐杂事务； （3）权力分散下放，有利调动员工积极性； （4）有利于专业化水平的提高。 缺点： （1）各单位分公司相对独立，职能机构重叠； （2）容易各自为政，互相扯皮，利益难协调； （3）权力易失控。 （四）矩阵制 在传统的直线职能制纵向系统的基础上，按照业务内容，任务或项目分而建立横向领导，纵横交叉，构成矩阵的形式，其特点是管理处的员工既受职能部门的领导，又受项目组的领导。 二、物管企业的机构设置 本章重点： 1、物管企业设立程序 2、物管企业的资质条件及管理 第二章 物业管理招标投标 第一节 物业管理招投标 一、招标主体 1、物业建设单位 2、业主大会 3、物业产权人 （政府机关或物业产权部门） 二、物业管理招标类型 （一）按物业类型划分 住宅、非住宅（写字楼、商场、医院、学校、办公楼） （二）按项目服务内容的实施划分 物业管理整体 清洁 单项服务项目 绿化 保安 消防设施 工程 空调 电梯 （三）按招标主体划分 （四）按项目服务方式划分 全权管理、顾问管理、合作管理 三、物业管理招标方式 （一）公开招标 通过公共媒介发布招标公告。 （二）邀请招标 有限竞争招标或选择性招标。 四、物业管理招标条件 根据《物业管理条例》，住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位应当招投标，若投标人少于3个或住宅面积较小的，经县、区级房管部门批准，可协议选聘。 五、物业管理招标内容 （一）早期介入和前期管理阶段 （二）日常物业管理招标内容 1、房屋及配套设施（治安、消防）管理 2、公共秩序管理 3、环境绿化管理 4、清洁卫生管理 5、会议服务 6、餐厅、饭堂等饮食服务 7、会所管理 8、场地租赁经营 9、…… 六、物业管理招标程序 1、成立招标领导小组 2、编制招标文件 招标文件包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介 （2）物业管理服务内容及要求 （3）对投标人及投标书的要求 （4）评标标准和评标方法 （5）招标活动方案 开标时间、地点 （6）物业服务合同的签订说明 3、公布招标公告或发投标邀请书 4、发放招标文件 发招标文件至投标人提交投标文件，最 短不少于20天。 5、招标人的资格预审 6、接受招标文件 7、成立评标委员会 评标人由招标代表和物管专家组成（专 家不少于委员会2/3），评标人数至少为5人 以上的单数。