长江三角洲地区工业地价形成的实证模型与博弈分析.pdfVIP

土地市场类 长江三角洲地区工业地价形成的实证模型与博弈分析。 秦*龙黄贤垒模励杰 南京大学城市与资源学系．南京210093 摘要：长江三角洲№B工业经济发展呈现外塬型状态，自此造成不同城市之闻在I业用地出让中出现恶性竞 争、竟相＆价“吸引投资的现象；文章首先通过综台i月Delphi法#相关分析法研究认为，当前＆济发展水 平、城市路网密度城镇居EⅣ支“收入、掷议出让±№Ⅲ积所占m倒是影响长Ⅱ=角洲地E城市I业地价 形成的主要因素，通廿建立数量＆挤模女进一步分析T{同影响因索对于I业地价形成的作用程度：其次， 应用博弈理论．分别从理性博弈、综合效益或政绩倾向的博彝n个方面分析了T业地价形成的内在机理．“ 及最优地价的确定模!．最后从推进T业用地市场化、建i信息公开制度制定跨Ⅸ域的周±规划完善± 地管理制度构建新型±地税收体系等方面．提出T从非理性博奔过渡到理性博弈的若干政策建议。 关t词工业用地出让价格博弈分析实证模型长扛三角洲地区 2001年，长江三角洲地区@以不足全国1％的陆地面积，养话了占全国5％的人口．创造了占全国 14％的国内生产总值。。该区域已经成为中国经济、科技、文 化最发达的地区之一。随着上海市向国际大都市的发展，以及 上海、江苏、浙江三省市之间台作的加强，该地区也已成为中国 最有发展潜力的区域。但是，在工业化、城市化快速推进，经济 合作关系日益紧密的同时，不同行政区域在工业用地出让方面 的竞争态势也日益增强。土地出让中的恶性竞争所带来的耕地 资源过度占用、低艘占用问题也开始突显。本文以该区域为 例．通过建立数量经济模型．分析工业地价形成的机理及其博 弈过程．并就区域土地资源协调利用提出了相关政策建议。 I长江三角洲地区工业经济发展中的土地出让 竞争态势 长江三角湘北起通扬运河，南抵杭州湾，西至南京，东到海 里1长江=角洲地E}意目 边．包括江苏、浙江两省部分地区和整个上海市等15城市．面 积约5万平方公里。其中沪、苏、浙乏省市，地域相连，文化相近，经济相融，人缘相亲。在经济发展中 业已形成“上海为龙头．苏浙为两翼”的基本格局。由于诸侯经济体系的作用，长江三角洲地区在快速 工业化发展过程中，土地出让竞争态势也因此而形成。从图2可阻看出，除宁渡、舟山外，2001年各城 市土地出让数量比1999年、2000年有了普遍增加， 在工业用地出让面积币断增加的同时，自1999～2001年工业用地出让价格总体呈现下降态势(见表 1)，其原因在于：从投资资本来源来看，长江三角洲地区正呈现外源性发展态势，各城市经济发展对于 外束资本的依赖性不断增强，在这种情况下，各地大都将地价作为调节杠杆，通过扩大土地出让面积、 降低土地出让价格．来吸引更多的外来投资。 ①国家自然科学基金(70M1021)、国家杜会科学基金(03目Y)和扛苏省社会科学基盘重点项目(2003一IO一3)等 联合资助。 0长江j角洲地区包括上海、南京、无锡、常州、苏州南通舟m，绍兴瑚州等。 336 江苏省土地学会2003年度土地学术年会沦文集 霉藤一国2 1999～2001年*Ⅱj角Ⅷ地EIm月地目让状％ 2长江三角洲地区工业用地出让价格影响 因素殛实证模型 工业用地出让和投资者投资行为的选择是一个 十分复杂的互动过程，首先，土地价格的竞争不仅仅 只发生在两个城市之间，一般都会在多个城市之问 发生竞争；其移(，各城市上地利用的社会经济环境、 产业政策的差异性，也使得各城市对投资者的吸引 力不尽相Io]；第=，土地利用的区位因素和经济条件 的不同，也导致了投资者对各个城市的偏好不一。 为此，这里将建立数量经济模型，来分析各个要素对 地价形成的影响程度。 2 1 长江三角骨l|地区工业用地出让价格影响 因素分析 虽然工业用地的出让价格是由政府制定的，但 是政府所进行的工业用地价格决策也是考虑了各种 客观、主观因素综合作用的结果。这里运用Delphi 法，初步筛选了工业地价影响因素，并对其与T业地 价的相关性进彳亍了分析，F面对这些因素与工业地 价之间的相互关系进行具体分析： 2 1 1 区位条件与工业出让地衍 表l 】996—2001年长江=角洲地E城市I女用 地目让价格单位f7r．／蜊 女*※*-(十目±m￥《(1997+1999)‘十目目±☆ 々女(2000-jom})。 就长江三角洲地区而言，其内部的区位条件则是指与上海的相对位置，因此在此区域内的城市的 区位条件可以简单的看作为城市与上簿市的距离，长汀三角洲各城市与上海市的距离见图3。从表2 模型分析效果来看，区位条件不是央定性的因素，对工业用地出让价格影响很小。主要原因在于：(1) 由于长江二角illl地区城市经济发展水平都比较高，虽然存在定的差距，但对各自经济发展的影响力 总体来看不是很大：(2)由于有完善的交