西溪诚园个案分析讲解.ppt

项目简介 开发商：杭州绿城集团 总占地面积：5.2万㎡ 总建筑面积：65万㎡ 绿化率：30% 车位配比：1：0.9 设计公司：浙江绿城建筑设计有限公司 景观设计：美国Lifescape International.Inc 室内设计：香港梁志天设计师有限公司、 美国威尔逊室内设计有限公司 工程进程：一期桩基础 开盘日期：2010年8月16日（第三次开盘） 交付日期：2013年5月 物业类型：本次开盘3栋小高层 区位解读 西湖 西溪·诚园 西溪湿地 黄龙商圈 武林商圈 通行主干道－文一西路 城西成熟居住区 地理位置： 位于文一西路以北，紫金港路以西 南侧隔文一西路与西溪湿地相望 浙大紫金港校区 紫金港路 交通条件： 东西向－以文一西路联通杭州主要交通网络 南北向－紫金港路 重要生活节点 车行 公共交通 正常通勤 交通高峰 正常通勤 交通高峰 城西商办 聚集 5min 5min 5min 5min 黄龙 商圈 15min 25min 25min 35min 武林门商圈 25min 35min 35min 50min 西湖景区 15min 25min 125min 35min 与之杭城重要生活节点是联动性 配套解读 商业配套 主要依托于成熟城西商业配套， 西城广场，银泰（待建），沃尔玛（待建），蒋村商务中心（待建）等 教育配套 周边教育配套丰富，大学，中学，小学齐备 浙大紫金港校区，绿城育华学校，西溪实验学校，育人学校，等等 医疗配套 浙大医疗中心，绿城医院等 生活配套 双龙农贸市场，骆家庄农贸市场等 区域属性 属于城西板块，有着很高的区域认可度 与之市中心的联动性较强 周边学校林立，教育配套齐全 65万方大体量住区 处于城西边缘区域，目前生活配套不齐全 虽然与之市中心联动较好， 但在高峰期，家童压力较大 周边环境需要进一步改善 产品解读－整体规划布局 地块地形规整，易于大型社区规划 项目整体体量大，地幅宽 由两条规划道路分隔为四个组团 1-3号组团规划为住宅组团 4号组团为商业住宅综合组团 1号组团 2号组团 3号组团 4号组团 产品解读－建筑风格及立面 建筑风格： 延续绿城经典的新古典主义风格，同时在此基础上更增添了现代建筑元素，使得立面更加简洁，同时易于户型的营造 立面用材： 在立面用材上此次使用了，高品质感的干挂石材 近期动态 推盘房源情况/销售情况 西溪诚园明礼苑即蒋村B-10地块， 为西溪诚园的东南区。 明礼苑以9-13层的小高层组成 7月，明礼苑推出房源416套，目前销售率86% 本月16日（最新）对外推出236套房源，目前销售率79% 房源户型以160方-250方的大户型为主 销售人员介绍，大部分户型实现电梯直接入户 本期（8月16日开盘）房源户型配比 （本次开盘很大一部分是87+80平方的拼接户型，透明售房网中告知的推盘套数为236套，下表为将其拼接户型相加后计算得出的户型比例 ） 面积 占比 套数 180-200㎡（主力户型） 58% 90 200㎡以上 14% 22 160-180㎡ 26% 41 本期房源售价 均价：32000元/㎡ 本次开盘房源 （明礼苑） 户型： 在户型营造上更注重细节，尤其是对于户型的面宽，有很大的突破 相较于之前绿城的公寓产品，立面曲线被直线替代，更讲究实用性和均好性 户型方正，利用率高，在空间布局上体现了对于主人私用空间的塑造，例如超大的主卫设计等。 舒适度是此批户型的最大亮点 165方户型 247方户型 产品解读－明礼苑户型 182方户型 产品解读－精装修 楼盘精装： 精装修不仅仅限于住宅， 还延伸到园区周界道路、地下室门厅等， 对于精装修绿城又有了进一步的认识 近期动态 本期销售房源客户情况 （该项目没有刚需购房者，均为高端改善以及投资客为主，大多为长期的绿城追随者，绿城项目购房者对政策敏感度不搞，投资客依旧占据相当比例） 杭州本地 浙江省内 省外客户 刚性 改善 投资保值 占比25% 占比30％ 占比15％ 占比5％ 占比25％ 投资客为主力，尤其是温，台客户 项目评价 西溪诚园－一个品牌开发商在稀缺地段打造的大型高端住区 绿城打造－这样一个铭牌对于这个项目火爆起着至关重要的影响 如果楼盘售价30000元，除去6000元的装修成本，相交周边楼盘， 绿城的品牌价值在3000元/平方米 稀缺地段－文一西路沿线，杭城第一轮城市拓展方向，已经成为杭州高端住区氛围 与西溪湿地景区隔路相望 项目坐拥西溪，城西两大板块之优势 大型住区－65万方总建面积，超大型社区规模，更利